Dall'Uso più intenso all'Usucapione

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Uso più intenso dei beni comuni

L'Art.1102 c.c. riconosce a ciascun proprietario il diritto ad un uso piu' intenso delle parti comuni per il suo maggior godimento, anche apportando modifiche, quando queste non cambiano la natura del bene e non limitano in concreto i diritti altrui. Di fatto consente di effettuare all'interno del condominio tutti gli interventi a proprio favore che non siano espressamente vietati da un  regolamento contrattuale. Poiché è un diritto previsto dalla legge non occorre richiedere nessuna  autorizzazione agli altri condomini o all'amministratore.

Occorre l'autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore per poter utilizzare il lastrico per installare i pannelli solari?
No. In base alle legge tutto ciò che non è espressamente vietato dal regolamento condominiale, è consentito, purché sia fatto a regola d'arte e a norma di legge, e non pregiudichi i diritti degli altri all'uso di quel determinato bene.
" La nozione di pari uso della, cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c. c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione" (sent. 5753/2007).

E' possibile per un condomino installare dei pannelli solari sul lastrico se non c'è posto contemporaneamente anche per altri analoghi impianti per tutti i condomini?
L'installazione è ammessa se è ragionevole prevedere che nessuno degli altri condomini sia interessato a realizzare lo stesso impianto.
"Qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto" (sent. 8808/2003).


E' possibile vietare l'allaccio di nuovi impianti privati alle colonne comuni se non è stata richiesta l'autorizzazione del condominio?
L'utilizzo delle parti comuni per migliorare il proprio godimento, è un diritto stabilito dall'art. 1102 c.c.  purché in questo modo non vengano limitati i diritti altrui  e non si cambi la destinazione d'uso del bene in questione né si pregiudica il suo funzionamento.
"L'allaccio di nuove utenze ad una rete non costituisce di per se una modifica della stessa, perché una rete di servizi - sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo - è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze. È pertanto onere del condominio, che ne voglia negare l'autorizzazione, dimostrare che, nel caso particolare, l'allaccio di una sola nuova utenza incide nella funzionalità dell'impianto, non potendo opporsi che il divieto all'allaccio sia finalizzato ad impedire un mutamento di destinazione della unità immobiliare." (sent. 21832/2007).

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Usucapione

L'usucapione (dal latino uso capere ossia prendere con l'uso) e l'acquisto di una proprietà, a titolo gratuito, da parte di chi ne può far valere il possesso esclusivo e ininterrotto per 20 anni. Il possesso non deve risultare da una concessione o da una qualunque altra forma di permesso del proprietario orginario.  E' quindi possibile l'usucapione dei beni condominiali quando un comproprietario li utilizza in via esclusiva impedendo agli altri ogni atto di godimento

Se viene utilizzato per anni lo stesso posto auto nel cortile condominiale senza alcuna delibera di assegnazione, e poi questo posto viene occupato da altri, è possibile rivendicarne la proprietà per usucapione? 
In tutti i casi in cui un bene comune è disposizione dei condomini senza limitazioni o regolamentazioni, ciascuno può utilizzare il bene con ritiene più opportuno, con l'unico limite ci consentire il pari uso anche da parte degli altri. Quindi se un condomino parcheggia nel posto in precedenza occupato da altri non è possibile rivendicare il possesso solo per questioni di comodità.
"In materia di usucapione di beni in comunione, la Corte ha più volte affermato che, ai fini della prova, non è sufficiente che gli altri comproprietari si siano limitati ad astenersi dall'uso della cosa, in quanto occorre invece  la prova che il comproprietario che intende richiedere l'usucapione abbia goduto del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale, cioè, da evidenziare, al di fuori di una possibile altrui tolleranza, una inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo agli altri ogni atto di godimento o di gestione" (sent.14171/2007).

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