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Verbale
La redazione del verbale è obbligatoria, come prevede l'at.1136 c.c., per dar conto delle decisioni prese dall'assemblea. Il testo è necessario, tra l'altro, per consentire ai condomini assenti di poter eventualmente impugnare le delibere. Per questo deve riportare i nomi di chi ha votato e come ha votato, con rispettivi millesimi.Ci sono regole particolari da seguire per la stesura del verbale?
Per ciascuna delibera devono essere indicati i nominativi dei condomini che hanno votato a favore e di quelli che hanno votato contro, con i rispettivi millesimi. La delibera adottata senza che nel verbale siano stati indicati questi elementi può essere impugnata, mentre l'errata indicazione della presenza di un condomino che invece era assente, non ha influenza se non incide sul quorum.
“Il verbale dell'assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune. Il verbale deve pertanto contenere l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall'art. 1136. L'errata indicazione della presenza di un condomino che invece era assente, non ha influenza a meno che non incida sul quorum" (sent. 24132/2009).
La non corretta redazione del verbale incide sulla validità le delibere?
La delibera in questo caso è solo annullabile, in quanto gli errori di verbalizzazione non incidono sulla validità delle decisioni prese.
“La verbalizzazione delle deliberazioni dell’assemblea non attiene alla validità delle stesse, ma
costituisce una fonte di prova delle attività che si sono svolte” (sent. 5615/1980).
E' possibile impugnare una delibera basandosi sul fatto che il verbale non rispecchia la realtà dei fatti in merito alle delibere approvate?
È possibile, ma chi intende impugnare la delibera ha l’onera di provare che i fatti non sono stati
correttamente riportati nel testo.
“Il verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma in essa
essersi verificati, e dunque che spetta al condomino il quale impugna la deliberazione assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo
assunto” (sent. 12119/1992).
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Villette a schiera
Le norme di legge in materia di condominio si applicano anche nel caso di villette a schiera in tutti i casi in cui esistono spazi o beni comuni, individuati come tali nel rogito, quali, ad esempio giardini e parcheggi. In questo caso si parla di “condominio orizzontale”. In un condominio “orizzontale” la proprietà privata va dalle fondamenta al tetto delle singole unità immobiliari.
Se nel rogito di acquisto nulla è precisato in merito, quali parti di un complesso di villette a schiera possono essere considerate sempre di proprietà comune?
Possono essere considerate comuni solo quelle parti che svolgono una funzione a vantaggio di tutti, non quelle che riguardano i singoli proprietari, come, ad esempio la copertura delle villette.
“Con particolare riferimento ad un lastrico solare che assolva, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi, eventualmente comuni presenti nel c.d. “condominio orizzontale”, né sia caratterizzato da unitarietà, strutturale o da altri connotati costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell’edificio nel novero di quelle di cui all’art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione” (sent. 22466/2010).
In caso di villette a schiera senza parti in comune, come ci si deve comportare in merito alla pittura delle facciate?
Anche se le mura sono private i proprietari sono obbligati ad adottare delle regole comuni per
intervenire sulla facciata, sia per quanto riguarda i colori che la contemporaneità degli interventi. Occorre, infatti, rispettare il decoro architettonico che rientra sempre tra i beni comuni.
“Il decoro architettonico, quando possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure
estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia, è un bene comune” (sent. 8830/2008).
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