B
Balconi
Le regole per la manutenzione dei balconi variano a seconda della tipologia del palazzo. Si tratta infatti di balconi aggettanti se sono sporgenti rispetto al perimetro della facciata e in questo caso rappresentano un'estensione dell'appartamento al quale appartengono, risultando quindi di proprietà privata in tutte le parti strutturali. Regole diverse sono previste, invece, per i balconi incassati, per i quali il parapetto è parte integrante della facciata del palazzo e quindi rientra tra i beni comuni. Manutenzione a carico dell'intero condominio anche per alcune parti decorative dei balconi, compresi quelli aggettanti, come i frontalini e i sottobalconi, quando questi possano essere considerati come elementi architettonici di pregio.A chi spettano le spese di manutenzione del soffitto del balcone del piano inferiore in caso di balcone aggettante?
Le spese spettano al proprietario del balcone del piano superiore. L'intera struttura, sottobalcone compreso, si considera, infatti, di proprietà privata.
"L'area che sporge dalla facciata svolge solo la funzione di balcone aggettante, ossia di prolungamento dell'unità immobiliare, e quindi le relative spese non ricadono nella suddivisione con il condominio" (sent. 2726/2002).Di conseguenza "anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani" (sent. 14576/2004).
Il proprietario del balcone superiore può impedire l'aggancio di tende alla soletta da parte del proprietario del piano inferiore?
Sì. Nel caso di balconi di questo tipo, quindi, poiché tutta la struttura è di proprietà privata lo è anche la soletta, anche se porge in basso rispetto al soffitto del balcone di sotto.
"Il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone aggettante sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante" (sent. 15913/2007).
In quali casi alcuni elementi strutturali dei balconi aggettanti possono essere considerati di proprietà comune?
Si considerano di proprietà comune tutte le strutture che hanno sostanzialmente una funzione decorativa, quali ringhiere di ferro elaborate, parapetti decorati, fregi nel soffitto dei banconi destinati ad essere visti dal basso, fioriere, colonne.
"I fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscono (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti" (sent. 8159/1996).
L'assemblea può obbligare i proprietari dei balconi aggettanti ad eseguire lavori di manutenzione?
No, non è possibile obbligare i singoli ad interventi sulle proprietà private, neppure se l'intervento ha carattere di urgenza. Ovviamente eventuali danni saranno a carico del proprietario.
“Non possono essere oggetto di deliberazioni impositive di spese da parte dell'assemblea del condominio gli interventi di manutenzione relativi ai balconi, da considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso)” (sent. 21199/2005).
Come si dividono le spese di manutenzione per i balconi incassati nella facciata del palazzo?
Il parapetto dei balconi cosiddetti a torre, ossia quelli incassati nel perimetro del palazzo, rientra tra le proprietà comuni in quanto di fatto costituisce una sezione della facciata. Sono invece di proprietà comune tra i piani il soffitto e il pavimento, per cui le spese vanno suddivise in base alle disposizioni previste dalla legge per la manutenzione delle volte e dei solai contenute nell'art. 1125. in base alle quali la manutenzione del soffitto è a carico del proprietario del piano inferiore, mentre le spese per eliminare l'infiltrazione si dividono a metà, perché in questo caso i balconi di fatto costituiscono la divisione tra i due piani.
"Le terrazze incassate nel corpo dell’edificio svolgendo una funzione di sostegno e copertura possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani" (sent. 15913 /2007).
Nel caso di infiltrazioni da un balcone incassato al piano inferiore, come si dividono le spese di manutenzione chi risponde dei danni?
Il danno deve essere riparato da chi lo ha causato.
“La ripartizione delle spese, per la manutenzione, ricostruzione di soffitti, delle volte e dei solai, secondo i criteri previsti dall'art. 1125 c. c., riguarda le ipotesi in cui le necessità delle riparazioni non siano da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini, trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha provocati” (sent. 3568/1999).
---ooo---
Barriere architettoniche
La legge in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, legge 13/1989 "Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati", consente di deliberare i lavori necessari con una procedura semplificata e la sola maggioranza di un terzo. L'abbattimento delle barriere architettoniche, inoltre, prescinde dalla presenza di disabili nel condominio in quanto gli interventi che rientrano in questa categoria sono considerati sempre come funzionali ad un miglior godimento dei beni comuni e quindi utili per tutti. La legge non prevede, comunque,l'obbligo per i condomini di effettuare i relativi interventi, ma quando nel palazzo sono presenti dei disabili, non può essere vietato all'interessato di effettuare interventi a sue spese sulle parti comuni.Esistono dei limiti alla possibilità di realizzare interventi in materia di abbattimento delle barriere architettoniche?
Non sono comunque ammessi, interventi che limitino i diritti altrui sulle proprietà comuni o private. Così, ad esempio, non è possibile installare un ascensore esterno se la struttura rende più difficile l'accesso o riduce il godimento di un locale di proprietà privata, o lo spazio a disposizione per il parcheggio.
"Pur quanto l'assemblea condominiale abbia autorizzato le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche resta fermo quanto disposto dagli Artt. 1120. comma 2 e 1121c.c. comma 3, per cui sono vietate le innovazioni che rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino" (sent. 12705/2005).
E' ammessa l'installazione di un ascensore come abbattimento delle barriere architettoniche se per questo occorre ridurre in maniera significativa la larghezza delle scale?
No. Se per l'installazione di un ascensore a norma ai fini dell'abbattimento delle barriere architettoniche debbono essere arrecate limitazioni alla comodità dei condomini per quel che riguarda l'utilizzo delle parti comuni, l'installazione non è ammessa. In questo caso si dovrà eventualmente ripiegare su un ascensore di diverse dimensioni, a carico, quindi, solo di chi intende sopportare la spesa.
"Questa Corte non ignora il diverso orientamento di Cass. 4 luglio 2001 n. 9033, secondo cui il pregiudizio per alcuni condomini della originaria possibilità di utilizzazione delle scale possa essere compensato dal migliore godimento, anche se di diverso contenuto, offerto dall'innovazione, ma ritiene trattarsi di una valutazione fatta in un caso concreto non applicabile alla fattispecie nella quale la Corte ha rilevato che la riduzione della rampa a m 0,85" (dagli originari m 1,20) comporta una grave menomazione, rendendo disagevole il contemporaneo passaggio di due persone e problematico il trasporto di oggetti e di grosse dimensioni" (sent. 12847/2007).
---ooo---
Beni comuni
Rientrano tra i beni di proprietà comune tutti quelli elencati nell'art. 1117 c. c., ossia:- suolo e fondamenta dell'edificio;
- muri maestri;
- tetti e lastrici solari;
- scale;
- portoni d'ingresso, vestiboli, anditi;
- cortili;
- portineria e alloggio del portiere;
- locali per il riscaldamento centrale;
- ascensori;
- pozzi:
- cisterne e acquedotti;
- fognature e canali di scarico;
- impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento.
Gli impianti per legge sono comuni al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
In base a quanto stabilisce l'art.1102 c.c., ciascun condomino può fare un uso più intenso delle parti comuni per il suo miglior godimento. Le spese per i beni comuni sono dovute in base alle tabelle di proprietà generale. Nessun condomino può rinunciare alla proprietà dei beni e quindi alla loro manutenzione.
Il sottotetto non rientra nell'elenco delle parti comuni del condominio previsto dalla legge, allora a chi appartiene?
In tutti i casi in cui la proprietà del sottotetto, o di un altro locale, non risulta dal rogito o da atti catastali, può essere considerato di proprietà privata degli appartamenti all'ultimo se si tratta di un locale strutturato in maniera tale che possano avere accesso solo loro, escludendo quindi dall'uso tutti gli altri condomini. Se invece tutti vi possono accedere occorre considerare il locale come proprietà comune.
"Il sottotetto di un edificio costituisce una pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolve la funzione esclusiva di isolare e proteggere lo stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità mediante la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo: in quest'ultima ipotesi, se il sottotetto risulta oggettivamente destinato, sia pure in via solo potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, opera la presunzione di comunione ex art. 1117." (sent. 4266/1999).
A chi appartengono le pareti dell'appartamento al piano attico arretrato rispetto alla facciata comune?
Le pareti dell'attico rientrano tra i beni comuni. Il fatto che l'appartamento sia arretrato rispetto alla facciata è ininfluente.
“I muri perimetrali dell'edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117, in quanto determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso. Pertanto, nell'ambito dei muri comuni dell'edificio rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell'immobile” (sent. 4978/07).
L'androne delle scale risulta di proprietà comune, e quindi con obbligo di manutenzione, anche per i proprietari dei locali che hanno l'ingresso separato rispetto al portone condominiale?
Sì in quanto si tratta di parti strutturali del palazzo, a prescindere dal fatto che sia o meno usato da tutti i proprietari per l‘accesso.
“L'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali e rappresentano inoltre tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte o a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura” (761/1979).
I pianerottoli delle scale sono di proprietà comune o appartengono ai soli proprietari degli appartamenti?
I pianerottoli rientrano tra le proprietà comuni elencate dall'articolo 1117 del Codice civile in quanto parti strutturali delle scale.
“La scala che serve di accesso a diversi piani o frazioni di piano di un edificio, deve essere considerata, nella sua struttura unitaria e in relazione al fine a cui serve, come bene comune indivisibile per presunzione di legge, salvo che il contrario non risulti dal titolo. Conseguentemente vanno considerati tra le cose comuni anche i pianerottoli, che costituiscono elementi della scala, della quale rendono possibile la funzione” (sent. 38/1953).
E' possibile lasciare sul pianerottolo ombrelli e portaombrelli senza che nessuno protesti?
Sì, questo tipo di uso è consentito.
“Rientra nel normale utilizzo del bene condominiale in questione l'uso di lasciare sul pianerottolo anche altri oggetti diversi dallo zerbino, come portaombrelli e simili” (sent.18627/2010)
E' possibile utilizzare un pianerottolo per “parcheggiare” una bicicletta?
No, questo uso non è consentito perché è contrario alla destinazione del pianerottolo che è quella di assicurare il passaggio e l'ingresso in casa, e non si può quindi rendere più difficile l'accesso ingombrando l'area.
“Il condomino di un edificio ha il diritto di usare dei vani delle scale, in genere, e dei pianerottoli, in particolare, collocando davanti alle porte di ingresso alla sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti e piante o altri oggetti ornamentali (ciò che normalmente si risolve in un vantaggio igienico-estetico per le stesse parti comuni dell’edificio). Tali modalità d’uso della cosa comune trovano un limite invalicabile nella particolare destinazione del vano delle scale e nella esistenza del rischio generico già naturalmente connesso all’uso delle scale stesse, non potendo tale rischio essere legittimamente intensificato mediante la collocazione di dette suppellettili nelle parti dei pianerottoli più vicine alle rampe delle scale, in maniera da costringere gli altri condomini a disagevoli o pericolosi movimenti, con conseguente violazione del canone secondo cui l’uso della cosa comune, da parte di un condomino, non deve impedire agli altri un uso tendenzialmente pari della medesima cosa” (sent 3376/1988).
E' possibile aprire una seconda porta sul pianerottolo senza autorizzazione dell'assemblea se non lo vieta il regolamento del costruttore?
Sì, purché non venga limitato lo spazio a disposizione degli altri condomini sul pianerottolo.
"L'installazione di una porta sul pianerottolo comune da parte di un condomino, in corrispondenza della sua proprietà esclusiva, è legittima, a condizione che le dimensioni e la struttura del manufatto non portino ad una diminuzione rilevante della facoltà di godimento spettanti agli altri condomini della relativa parte comune. Inoltre la porta non potrà essere installata se la sua installazione non rispetta il decoro architettonico dell'edificio" (sent. 15379/2005).
L'amministratore può porre dei limiti all'uso dei beni comuni da parte di singoli condomini, con prescrizioni diverse tra gli uni e gli altri?
No, l'amministratore non può effettuare alcun tipo di discriminazione tra condomini, a prescindere dalla tipologia dei beni che possiedono all'interno del condominio, e da dove questi sono situati rispetto agli spazi comuni. Così, ad esempio, non ha alcun diritto di negare le chiavi di accesso agli spazi comuni, ovvero di obbligare quei condomini che hanno locali all'esterno del palazzo - e quindi non utilizzano normalmente la parte interna del condominio - a chiedere le chiavi al portiere ogni volta che vogliano accedere al terrazzo comune.
"Il potere dell'amministratore di disciplinare l'uso delle cose comuni, di cui all'art. 1130., commi 1, 2 è finalizzato ad assicurare il pari uso di tutti i condomini e non può certo estendersi fino a negare ad uno di essi ciò che è consentito a tutti gli altri" (sent. 13626/2009).
Quali diritti ha l'inquilino in affitto per quel che riguarda l'uso dei beni comuni?
In caso di appartamento dato in locazione chi lo abita ha gli stessi diritti di chi lo possiede, salvo accordi diversi nel contratto di locazione. Cosi, ad esempio, se il proprietario ha diritto al parcheggio nel cortile senza alcun tipo di limitazione lo hanno anche i suoi inquilini, e quindi il posto da lui lasciato libero passa automaticamente all'inquilino. Allo stesso modo gli inquilini hanno il diritto di accesso e di utilizzo di tutti i beni comuni e possono anche apportare le modifiche necessarie al loro maggior godimento, come, ad esempio, installare antenne sul tetto comune, oppure, se si tratta di un esercizio commerciale o di uno studio professionale, esporre targhe e insegne sul muro comune.
"Nel caso di immobili concessi in locazione, l'inquilino si colloca, nei confronti delle parti comuni dell'edificio e dell'eventuale regolamento di condominio, nella stessa posizione giuridica del proprietario dell'appartamento" (sent. 827/1997).
E' possibile attribuire maggiori diritti sui beni comuni ai proprietari che hanno più millesimi?
No, tutti i proprietari hanno gli stessi diritti di godere dei beni comuni a prescindere dai millesimi di possesso. "La quota di proprietà di cui all'articolo 1118 Cc, quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione; ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti, come ribadisce l’art. 1102. con il porre il limite del pari uso" (sent. 26226/2006).
Con quali maggioranze è possibile assegnare un locale condominiale in uso esclusivo, e non semplicemente in affitto, quando gli altri condomini non sono interessati ad utilizzarlo?
A prescindere dall'interesse o meno degli altri condomini è possibile assegnare in uso esclusivo dei beni comuni solo con un accordo all'unanimità. L'attribuzione di diritti personali che escludano gli altri condomini è infatti un atto di cessione di diritti reali, paragonabile ad una vendita.
"L'attribuzione dell'uso delle aree in via esclusiva e nominativa crea i presupposti di fatto per l'acquisto della proprietà di quelle aree per usucapione, non occorrendo per il compossessore, qual è il condomino che usa, animo domini la parte di cosa comune a lui assegnata in via esclusiva, alcuna interversio possessionis, essendo sufficiente che egli escluda gli altri condomini dal possesso di quell'area, il che automaticamente avviene con l'occupazione dell'area, a parcheggio della sola autovettura di sua proprietà, impedendo agli altri condomini di utilizzare allo stesso modo, con la propria auto quell'area" (sent.1004/2004).
Nel caso in cui il costruttore abbia venduto solo pochi appartamenti, può continuare a conservare per sé maggiori diritti sulle aree comuni prima della costituzione formale del condominio?
No, una volta venduto anche un singolo appartamento il condominio di fatto è costituito e quindi l'amministratore non può accampare maggiori diritti degli altri proprietari in merito all'uso dei beni comuni.
“Il condominio di edifici sorge ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, così perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio, tra i quali rientra, in mancanza di titolo diverso, il cortile; ne consegue che, una volta costituito il condominio, l'originario costruttore non può disporre come proprietario unico di detti beni, divenuti comuni, né concedere o creare su di essi diritti reali” (sent. 19829/2004).”
---ooo---
Bilancio
L'amministratore per legge deve presentare il bilancio ogni 12 mesi. I documenti giustificativi debbono sempre essere a disposizione dei condomini per le verifiche prima dell'approvazione del bilancio, e in qualunque altro momento i condomini lo richiedano. L'approvazione del bilancio è un atto di ordinaria amministrazione, di conseguenza è sufficiente, in seconda convocazione, la maggioranza di un terzo dei condomini e dei millesimi.Cosa accade se l'amministratore non consente la visione dei documenti di spesa?
La delibera di approvazione del bilancio può essere impugnata.
"La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all'informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari" (sent.12650/2008).
L'amministratore è sempre obbligato ad esibire i documenti a richiesta dei singoli condomini?
L'amministratore deve esibire i documenti a richiesta. Non occorre, per questo, che il condomino motivi la sua richiesta, o precisi perché richiedere le carte in quel determinato momento. Chi chiede i documenti al di fuori dei giorni previsti per il controllo prima dell'assemblea, però,è tenuto a pagare le spese per le copie. Inoltre non è ammesso l'intralcio o l'aggravio dell'attività dell'amministratore. Di conseguenza non si può obbligare l'amministratore a inviare i documenti a domicilio, ma si deve, ad esempio, accettare l'invito a recarsi al suo studio per prenderne visione e farne copia.
"I condomini, in quanto mandanti, sono titolari dei poteri di vigilanza e di controllo previsti dal contratto di mandato, è stato osservato che non vi è ragione di impedire agli stessi di esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò, di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza e al controllo i condomini si addossino i costi. Non è necessario, pertanto, che i condomini specifichino la ragione per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti, spettando all'amministratore l'onere di dedurre e dimostrare l'insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti personalmente non li riguardano, ovvero l'esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza" (sent. 15159/2001).
Nella redazione del bilancio debbono essere seguiti principi specifici?
Il bilancio deve essere strutturato in maniera comprensibile da tutti. Non è necessario seguire specifici principi contabili purché sia chiaro e facilmente verificabile.
"L'amministratore di condominio, nella tenuta della contabilità e nella redazione del bilancio, non è obbligato al rispetto rigoroso delle regole formali vigenti per le imprese, essendo sufficiente che egli si attenga, nella tenuta della contabilità, a principi di ordine e di correttezza e che, nel redigere il bilancio, appronti un documento chiaro e intelligibile, con corretta appostazione delle voci dell'attivo e del passivo, che siano corrispondenti e congrue rispetto alla documentazione relativa alle entrate e alle uscite" (sent. 8877/2005).
Un bilancio approvato può successivamente essere rimesso in discussione?
No. Una volta approvato il bilancio non è possibile avere dei ripensamenti. Se non si sono verificati i documenti prima dell'approvazione non si può più chiedere di rivedere i conti dopo che l'assemblea ha dato il via libera. Eventualmente il bilancio si può impugnare se si è votato contro.
"Una volta che il bilancio è stato approvato con le maggioranze previste dalla legge, l'amministratore non è tenuto a sottoporre all'esame dei singoli condomini i documenti giustificativi delle spese effettuate dovendo gli stessi giustificativi essere controllati prima dell'approvazione del bilancio, senza che ci sia la possibilità di attribuire ad alcuni condomini di contestare i conti rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati" (sent.3402/1985).
In attesa dell'approvazione di un preventivo è possibile l'emissione di bollette provvisorie?
L'anticipazione dei pagamenti è ammessa se viene deliberata dall'assemblea. Non ci sono, infatti, norme che limitino il potere dell'assemblea in questo senso.
“Nessuna norma vieta che, ai fini di una sollecita e puntuale gestione dell'amministrazione condominiale, in attesa dell'approvazione del bilancio preventivo, l'assemblea deliberi di autorizzare l'amministratore a chiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale. (sent. 4531/2003)
---ooo---
Box e garage
Ai fini degli obblighi di manutenzione, box e garage possono essere considerati nella gran parte dei casi dei veri e propri corpi separati rispetto all'insieme del condominio. Quando è così di norma esistono delle tabelle ah hoc che riguardano i condomini che sono anche (o solo) proprietari di queste strutture. In questo caso, infatti, la manutenzione delle strutture è sempre e solo a carico dei proprietari e non dell'intero condominio, in quanto i box costituiscono a tutti gli effetti un condominio separato. Lo stesso principio si applica anche nel caso in cui non siano state predisposte tabelle specifiche.E' possibile trasformare in box il proprio posto auto all'interno di uno spazio condominiale?
Sì, a patto che la costruzione della mura non riduca gli spazi a disposizione degli altri condomini per l'accesso ai propri posti, non vengano violate le norme di sicurezza e ci sia il permesso del comune alla costruzione.
“Il condominio che abbia acquistato in proprietà esclusiva lo spazio destinato al parcheggio di un autoveicolo, ancorché sito nel locale adibito ad autorimessa comune del condominio, ha facoltà a norma dell'art. 841 c. c. di recintarlo anche con la struttura di un cosiddetto "box", sempre che non gliene facciano divieto l'atto di acquisto o il regolamento condominiale avente efficacia contrattuale e non derivi un danno alle parti comuni dell'edificio ovvero una limitazione al godimento delle parti comuni dell'autorimessa” (sent.. 5933/1991).
Con quale maggioranza è possibile destinare un locale interrato a garage se non ci sono posti per tutti i condomini?
E' sufficiente la maggioranza di 500 millesimi in quanto si tratta di un atto di regolamentazione di uso dei beni comuni.
L'assemblea può validamente deliberare con la maggioranza di cui all'art. 1136 comma secondo c. c. la specifica destinazione di un locale di proprietà comune a garage in relazione alle caratteristiche obbiettive del locale medesimo non importando una sostanziale modifica della cosa comune bensì trattandosi di un atto di amministrazione diretto ad assicurare a tutti i condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione della cosa comune, senza che ne derivi una violazione del principio del godimento paritario per l'impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, in quanto il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i compartecipi della comunione, che resta affidato alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza” (sent. 2084/1992)
Le spese di manutenzione del locale garage interrato nel quale si trova il parcheggio, riguardano tutti i condomini o solo chi possiede posti auto?
Le autorimesse, anche se strutturalmente sotto la palazzina, non rientrano mai tra le proprietà comuni all'intero condominio. Il garage può rientrare tra le parti comuni solo nel caso in cui la proprietà condominiale sia espressamente indicata nel rogito.
“Il locale autorimessa, anche se situato entro il perimetro dell’edificio condominiale (nella specie, nel seminterrato), non può ritenersi incluso tra le ‘parti comuni dell’edificio’ indicate dall’art. 1117 c. c., neppure sotto l’aspetto di ‘parte dell’edificio necessaria all’uso comune. Perciò, da un canto il condominio non può giovarsi della relativa presunzione al fine di pretendere il contributo di ogni condomino alle relative spese di manutenzione e dall’altro, sul condomino che adduca di non essere tenuto a tale contributo (per non essere comproprietario del locale) non incombe l’onere della relativa prova negativa. Per accertare l’esistenza o meno dell’obbligo del singolo condomino di sostenere in misura proporzionale le spese di manutenzione del locale occorre, pertanto, la prova positiva dell’appartenenza di esso in proprietà comune, determinante essendo l’esame dei titoli di acquisto dei singoli comproprietari dell’immobile”. (sent. 10371/1997).
In caso di adeguamento ai fini della certificazione antincendio del locale garage che si trova al piano interrato, è dovuta la spesa dei condomini non proprietari di posti auto per l'installazione delle porte tagliafuoco dell’atrio comune?
No, anche in questo caso sono tenuti a pagare i soli proprietari dei posti auto poiché le porte tagliafuoco sono destinate a servire solo chi utilizza il garage, a prescindere dal fatto che siano installate nell'atrio comune.
“Il principio di proporzionalità tra spese e uso di cui al comma 2, dell’articolo 1123 c.c., secondo cui (salva contraria convenzione) le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione può servire a uno o più condomini, possano essere poste anche a carico di quest’ultimi” (sent. 1995/7077).
Come si ripartiscono le spese in caso di infiltrazioni ai box che si trovano al di sotto del giardino condominiale?
In tutti i casi in cui una struttura condominiale (cortili, viali d'accesso ecc) svolge anche la funzione di copertura di locali interrati, occorre applicare i criteri di suddivisione delle spese previsti dall'art. 1125 c.c. per la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, dividendo quindi le spese a metà tra i proprietari delle diverse strutture.
"Le spese di manutenzione di una struttura che funge anche da copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base all'art. 1125 del Codice Civile e cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto"(sent. 18194/2005).
Torna all'indice delle sentenze >>>