N
Nudo proprietario e usufruttuario
Il nudo proprietario non ha la disponibilità materiale dell'immobile ma solo il possesso. A questo è legato l'obbligo di manutenzione straordinaria e quindi ha esclusivamente l'obbligo del pagamento delle spese condominiali relative a lavori che rientrano in questa tipologia. All'usufruttuario spettano invece tutte le spese di ordinaria manutenzione e per i servizi.
Nel caso di un immobile sul quale grava un diritto di usufrutto, a chi deve rivolgersi l'amministratore per riscuotere i contributi?
Quando la proprietà di un appartamento è divisa a metà tra nudo proprietario e usufruttuario, deve rivolgersi all'uno o all'altro degli interessati, a seconda del tipo di somma che deve riscuotere.
"La ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, trova il suo fondamento negli artt. 1004 e 1005. e che, quanto alla individuazione dei soggetti passivi dell'obbligo nei confronti del condominio, anche le spese dell'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all'assemblea di interferire sulla imputazione e sulla ripartizione, non rientrando nei poteri dell'organo deliberante introdurre deroghe ai criteri di ripartizione, fissati dalla legge in ragione dalla natura stessa delle spese, in quanto eventuali deroghe verrebbero incidere sui diritti individuali, con la conseguenza che, per legge, le spese devono essere imputate e ripartite in sede di approvazione del bilancio secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere le spese, secondo la natura di esse, ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto ad individuarli" (sent.23291/2006).---ooo---
Nuovo acquirente
Tutte le spese in pagamento a partire dalla data del rogito spettano al nuovo proprietario, a prescindere dalla data nella quale sono state deliberate. Si deve contribuire alle spese di manutenzione, infatti, nel momento stesso in cui si diventa condomini, in base al principio dell'obbligo di mantenimento al quale sono tenuti i proprietari delle parti comuni. Il fatto che si tratti di spese deliberate in precedenza non ha alcuna influenza in quanto l'amministratore per riscuoter i contributi non può rivolgersi a persone diverse dai condomini.
Chi paga per le spese deliberate prima della vendita di un appartamento ma poste in pagamento solo successivamente?
Tutte le spese che sono in pagamento a partire dalla data del rogito spettano al nuovo proprietario, a prescindere dalla data nella quale sono state deliberate, a meno che non siano stati presi accordi diversi in sede di rogito.
"L'obbligo per i condomini, di conservazione dei beni comuni nasce quando si renda necessario eseguire le relative opere: in forza di tal assunto, in caso di compravendita di immobile è tenuto al pagamento di dette spese colui che è condomino al momento in cui le opere si rendano necessarie e non chi lo è al momento in cui l'assemblea ne approva la spesa" (sent. 6323/2004).
Quali somme deve pagare il nuovo acquirente in caso di morosità del venditore?
L'acquirente è tenuto al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, come stabilito dall'art 63 disp. att. comma 2. Le stesse somme sono dovute in caso di immobile pignorato acquistato all'asta, qualora l'amministratore non si fosse insinuato nel passivo.
"La responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi e delle spese condominiali dovuti dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63 comma 2 disp. att. c.c., e non già l'art. 1104 c.c., poiché in base all'art. 1139 c.c.., la disciplina dettata in tema di comunione si applica al condominio solo in mancanza di norme che, come il citato art. 63, specificamente lo regolino" (sent. 16975/2005).
Quando viene venduto un alloggio, l'amministratore deve farsi carico di contattare i nuovi acquirenti ai fini della validità dell'assemblea?
No, non è compito dell'amministratore informarsi sull'arrivo dei nuovi proprietari, né c'è alcun obbligo per i venditori di comunicare all'amministratore il passaggio di proprietà. E' compito dei nuovi condomini, invece, farsi vivi. Di conseguenza qualora fossero prese decisioni dall'assemblea alla quale fossero inviatati i vecchi proprietari, i nuovi non potrebbero impugnare la delibera per non essere stati invitati.
"E' sempre onere dell'acquirente dell'unità assumere le iniziative opportune, magari anche in concerto con l'alienante, per rendere noto di essere diventato il nuovo proprietario all'amministratore, il quale da parte sua non ha un vero e proprio obbligo di verificare i registri immobiliari in proposito" (sent. 985/1999).
Torna all'indice delle sentenze >>>
Quali somme deve pagare il nuovo acquirente in caso di morosità del venditore?
L'acquirente è tenuto al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, come stabilito dall'art 63 disp. att. comma 2. Le stesse somme sono dovute in caso di immobile pignorato acquistato all'asta, qualora l'amministratore non si fosse insinuato nel passivo.
"La responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi e delle spese condominiali dovuti dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63 comma 2 disp. att. c.c., e non già l'art. 1104 c.c., poiché in base all'art. 1139 c.c.., la disciplina dettata in tema di comunione si applica al condominio solo in mancanza di norme che, come il citato art. 63, specificamente lo regolino" (sent. 16975/2005).
Quando viene venduto un alloggio, l'amministratore deve farsi carico di contattare i nuovi acquirenti ai fini della validità dell'assemblea?
No, non è compito dell'amministratore informarsi sull'arrivo dei nuovi proprietari, né c'è alcun obbligo per i venditori di comunicare all'amministratore il passaggio di proprietà. E' compito dei nuovi condomini, invece, farsi vivi. Di conseguenza qualora fossero prese decisioni dall'assemblea alla quale fossero inviatati i vecchi proprietari, i nuovi non potrebbero impugnare la delibera per non essere stati invitati.
"E' sempre onere dell'acquirente dell'unità assumere le iniziative opportune, magari anche in concerto con l'alienante, per rendere noto di essere diventato il nuovo proprietario all'amministratore, il quale da parte sua non ha un vero e proprio obbligo di verificare i registri immobiliari in proposito" (sent. 985/1999).
Torna all'indice delle sentenze >>>