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Scale
Alle scale il codice civile dedica un articolo ad hoc, l'art.1124. che detta le regole per la ripartizione delle spese che riguardano questa parte dell'immobile. In base a quanto stabilito dalla legge, dunque, le spese di manutenzione vanno divise a metà in base all'altezza del piano, e per l'altra metà in base ai millesimi di proprietà. Nel caso delle spese di pulizia, invece, si deve tener conto solo dell'altezza del piano.Le regole previste per la manutenzione delle scale si applicano anche alle strutture che le riguardano, come nel caso della pittura delle mura?
Sì, anche in questo caso si deve far riferimento all'altezza dal suolo e non solo ai millesimi di proprietà per la spesa.
"Le mura delle scale vanno considerate come parte delle scale stesse e di conseguenza si applicano gli stessi criteri previsti per la manutenzione delle scale in generale, ossia quelli fisssati dall'articolo 1124 del codice civile secondo il quale la spesa va ripartitaper metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo" (sent.3968/1997) .
Le spese di pulizia vanno suddivise con lo stesso criterio previsto per quelle di manutenzione?
No, in questo caso la spesa va calcolata al 100% in base all'altezza del piano. Una volta determinata la quota che spetta a a ciascun piano questa va poi suddivisa in base ai millesimi di proprietà di ciascun appartamento.
"La ripartizione delle spese di pulizia va fatta con applicazione integrale del criterio dell’altezza di piano; la disposizione contenuta nell’art. 1124 primo comma, c.c. secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all’art. 1123 secondo comma, c.c.) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate" (sent. 432/2007).
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Sopraelevazione
Innalzare il palazzo o ampliare l'attico è un diritto riconosciuto dall'Art. 1127 c.c. al proprietario dell'ultimo piano. Poiché è espressamente previsto dalla legge non occorre alcuna autorizzazione del condominio, a meno che non esista un divieto nel regolamento contrattuale, o da parte del Comune. La nuova costruzione, non può comunque essere realizzata se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono, se pregiudica il decoro architettonico o se diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani inferiori. Chi realizza una sopraelevazione deve pagare al condominio la relativa indennità che è pari al costo dell'area edificabile utilizzata per costruire.L'indennità di sopraelevazione è dovuta anche quando non si costruisce sopra l'attico ma questo si amplia con una nuova costruzione sullo stesso piano?
Sì. L'indennità non è strettamente legata alla costruzione sopra l'ultimo piano ma all'ampliamento dell'ultimo piano.
“Qualsiasi costruzione oltre l'ultimo piano dell'edificio realizza, in ogni caso, un nuovo piano od una nuova fabbrica indipendentemente dal rapporto con la precedente altezza dell'edificio stesso, per cui la realizzazione d'una veranda coperta sulla terrazza adiacente ad un appartamento al piano attico ed, in quanto tale, svolgente anche funzione di copertura dell'edificio, l'esercizio, legittimo in astratto ex primo comma dell'art. 1127 c.c., del diritto di sopraelevazione soggetto alla corresponsione dell'indennità” (sent. 12173/1991)
Nel caso in cui la sopraelevazione consista in un semplice innalzamento della falda del tetto per rendere abitabile una mansarda è dovuta l'indennità?
"Ogni qual volta l'opera realizzata non sia limitata alle sole modificazioni interne del sottotetto nel rispetto delle strutture originarie del fabbricato, ma determini anche un ampliamento di queste ultime, nella specie attraverso l'elevazione dell'originaria altezza dell'edificio ed il proporzionale spostamento in alto della sua copertura si realizza una sopraelevazione che da, pertanto, luogo all'obbligo di corresponsione dell'indennità di cui all'ultimo comma della stessa norma" ( sezioni unite sent. 16794/2007).
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Spese anticipate
Tutte le spese necessarie per la manutenzione dei beni comuni debbono essere deliberate dall'assemblea. Solo in questo modo il pagamento diventa obbligatorio per tutti. Solo in caso di spese realmente necessarie ed urgenti, in caso di assemblea che non decide, , in base a quanto stabilito dall'art. 1134 c.c., è possibile per il singolo condomini far effettuare i lavori e ottenere il risarcimento di quanto pagato.
In caso di abbondante nevicata, il proprietario dell'attico con l'uso del lastrico solare, ha il diritto di chiamare una ditta, pagare i lavori e chiedere il rimborso delle spese per spalare la neve sul terrazzo senza attendere le decisioni dell'assemblea?
Sì, il risarcimento è dovuto in quanto si tratta di un intervento urgente per evitare danni alla palazzina.
“Il diritto del singolo condomino ad ottenere il rimborso di quanto speso per l’effettuazione di lavori volti a conservare la cosa comune, spetta allo stesso solo se egli riesca a dimostrare l’urgenza dei lavori,
cioè che essi dovevano essere eseguiti senza ritardo e senza possibilità di avvertire in maniera tempestiva l’amministratore o gli altri condomini. Per lavori urgenti, ai sensi dell’art. 1134 c.c., si intendono
quei lavori che che vengono effettuati per rimuovere un pericolo effettivo, anche se non imminente, alla stabilità dell’edificio, ovvero ad assicurarne la funzionalità. Di conseguenza l’urgenza va commisurata alla
necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé od a terzi o alla stabilità dell’edificio, un danno ragionevolmente imminente, e/o alla necessità di di far sì che la cosa comune ritorni alla sua funzionalità” (sent. n. 27519/2011).
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Supercondominio
Quando più condomini hanno in comune una serie di aree, impianti, servizi, destinati all'utilità di tutti, può essere prevista la figura del supercondominio per la gestione delle parti comuni. Anche al supercondominio, una volta costituito in quanto tale, si applicano le norme in materia di condominio, sia per quel che riguarda gli obblighi dei partecipanti che la nomina dell'amministratore e le regole di gestione.A quali disposizioni occorre far riferimento per la gestione degli spazi comuni di un supercondominio?
"Singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un supercondominio quanto talune cose, impianti e servizi comuni" (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio portiere, ecc) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, delle norme dettate per il condominio degli edifici. Ne consegue che le disposizioni dettate dall'art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con riguardo agli elementi reale e personale sul supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unità immobiliari comprese nel complesso e da tutti i proprietari" (sent.7286/1996).
Come deve essere ripartita la spesa all'interno di un supercondominio?
Per qualunque decisione in materia occorre far riferimento a delle tabelle millesimali ad hoc, destinate a rapportare il valore dei singoli condomini a quello dei beni in comune. La divisione delle spese verrà poi effettuata tenendo conto della quota dovuta in base alle tabelle del supercondominio, e suddivisa, in base alle quote millesimali, all'interno dei diversi condomini.
“In supercondominio la ripartizione delle spese va fatta formando due tabelle, una delle quali si riferisce al valore di ogni singolo edificio nei confronti degli altri e l’altra che ripartisce la quota tra condomini di ogni singolo palazzo" (sent. 1206/1996).
E' possibile delegare le decisioni di spesa del supercondominio ai soli amministratori dei singoli condomini?
No, nessuna delibera può derogare all'obbligo di passare dall'assemblea per prendere le decisioni. "Poiché non sono derogabili dal regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, le norme concernenti la composizione ed il funzionamento dell'assemblea, è nulla per contrarietà a norme imperative (artt. 1136, 1138) la clausola del regolamento contrattuale che prevede che l'assemblea di un cosiddetto supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condomini, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono" (sent. 7894/1994).
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