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Cancelli e cancellate
I cancelli di accesso al cortile condominiale rientrano sempre tra le proprietà comuni in quanto è comune il cortile stesso. Non così, invece, i cancelli di accesso ai garage e alle autorimesse che appartengono solo ai condomini che hanno box o posti auto all'interno. Le spese si dividono, dunque, in base ai millesimi di proprietà generali se si tratta, ad esempio, del cancello del cortile al quale tutti hanno liberamente accesso, anche se poi di fatti il cancello viene utilizzato principalmente da chi parcheggia l'auto nel cortile. Se invece si tratta di un cancello che delimita una struttura che non è al servizio di tutti, come ad esempio il cancello del garage, i condomini che non dovessero possedere posti auto, e quindi non avessero le chiavi, sarebbero ovviamente esclusi dal pagamento.
Qual'è la maggioranza necessaria per passare da un cancello con apertura manuale a un cancello con apertura automatica?
Un intervento di questo tipo non costituisce un'innovazione, ma un semplice intervento di manutenzione poiché si tratta di intervenire su un impianto già esistente per renderlo più efficiente, non modificando in alcun modo la sua destinazione. Per l'approvazione è sufficiente, quindi, la maggioranza di un terzo in seconda convocazione.
“Per innovazioni delle cose comuni devono intendersi le modifiche che importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti” (sent. 12654/2006).
Quale maggioranza occorre per deliberare la chiusura con un cancello della strada di accesso al garage condominiale?
Anche in questo caso è sufficiente la maggioranza semplice poiché la recinzione di beni comuni non può configurarsi come innovazione, in quanto non comporta alterazione dell’entità sostanziale del bene o mutamento della sua destinazione originaria. Dunque per le relative deliberazioni assembleari sono sufficienti le maggioranze ordinarie.
"La delibera assembleare, con cui si dispone la chiusura di un’area di accesso allo stabile condominiale con un cancello, con consegna della chiave d’apertura ai proprietari delle singole unità immobiliari, rientra nei poteri dell’assemblea di condominio atti nendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione sen za sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, e non incorre pertanto nel divieto, stabilito dall’art. 1120, comma se condo c.c., per le innovazioni pregiudizievoli della facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene co mune, né alterandone la funzione e la destinazione" (sent. 7823/1986).
Il proprietario di un giardino può aprire un varco nella recinzione per poter accedere al cortile condominiale senza necessità di permesso dall'assemblea?
Sì, l'apertura di un cancello rientra tra i diritti di un miglior uso delle cose comuni previsto dall'art. 1102 c.c.
“Il condomino, nel caso in cui il cortile comune sia munito di recinzione che lo separi dalla sua proprietà esclusiva, può apportare a tale recinzione, pur essa condominiale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all'apertura di un varco di accesso dal cortile condominiale alla sua proprietà esclusiva, purché tale varco non impedisca agli altri condomini di continuare ad utilizzare il cortile, come in precedenza ( sent.42/2000).”
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Canna fumaria
La canna fumaria fa parte delle parti comuni elencate dall'art. 1117 c.c., per le quali le spese di manutenzione sono a carico dei condomini allacciati all'impianto in base ai millesimi di proprietà generali Non si applica, invece, alcun criterio differenziato in base all'altezza del piano, come accade peraltro nel caso di altri impianti con la stessa struttura, come le colonne montanti e di scarico. Ammessa anche al presenza di canne fumarie di proprietà privata.
E' consentita l'installazione di una canna fumaria da parte di un singolo condomino per la caldaia per il riscaldamento autonomo?
Sì, purché l'installazione sia a norma di legge.
"L'appoggio di una canna fumaria" (come, del resto, anche l'apertura di piccoli fori nella parete) al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino - pertanto - può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno - quest'ultimo - che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile" (sent. 6341/ 2000).
E' necessario rispettare specifiche distanze dalle finestre delle scale rispettare per l'istallazione di una canna fumaria?
No, è sufficiente rispettare la distanza di legge dalle finestre di proprietà privata.
"In applicazione dell'art. 906 .c., la distanza legale per la collocazione di una canna fumaria sul muro perimetrale comune, ad opera di uno dei condomini, non può essere inferiore a 75 centimetri dai più vicini sporti dei balconi di proprietà esclusiva degli altri condomini" (sent. 1345/1977).
Occorre l'autorizzazione del condominio per l'installazione di canne fumarie sul lastrico solare?
No, non è necessaria alcuna autorizzazione a patto che sia rispetta la normativa edilizia comunale.
"Il condomino che inserisca la propria canna fumaria nel lastrico solare comune, incorporandone una porzione con opere murarie, al servizio esclusivo del proprio appartamento, pone in essere un atto di utilizzazione particolare della cosa che non ne compromette necessariamente la destinazione e che deve essere, pertanto, considerato del tutto legittimo se si tratta di parte trascurabile della superficie complessiva che non menoma la funzione di copertura e calpestio del lastrico o la possibilità d’uso degli altri comproprietari" (sent. 2774/1992).
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Condominio orizzontale
Il concetto di condominio si applica anche nel caso di villette a schiera in tutti i casi in cui esistono spazi o beni comuni, individuati come tali nel rogito, quali, ad esempio giardini e parcheggi. In questo caso si tratta di “condominio orizzontale”. In un condominio "orizzontale" la proprietà privata va dalle fondamenta al tetto delle singole unità immobiliari.
Se nel rogito di acquisto nulla è precisato in merito, quali parti di un complesso di villette a schiera possono essere considerate sempre di proprietà comune?
Possono essere considerate comuni solo quelle parti che svolgono una funzione a vantaggio di tutti, non quelle che riguardano i singoli proprietari, come, ad esempio la copertura delle villette.
“Con particolare riferimento ad un lastrico solare che assolva, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi, eventualmente comuni presenti nel c.d. “condominio orizzontale”, né sia caratterizzato da unitarietà, strutturale o da altri connotati costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell’edificio nel novero di quelle di cui all’art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione" (sent. 22466/2010)
In caso di villette a schiera senza parti in comune, come ci si deve comportare in merito alla pittura delle facciate?
Anche se le mura sono private i proprietari sono obbligati ad adottare delle regole comuni per intervenire sulla facciata, sia per quanto riguarda i colori che la contemporaneità degli interventi. occorre, infatti, rispettare il decoro architettonico che rientra sempre tra i beni comuni.
"Il decoro architettonico, quando possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia, è un bene comune" (sent. 8830/2008).
In caso di uno stabile nel quale sono presenti un albergo e alcuni appartamenti privati, è possibile la separazione “orizzontale” del condominio in modo da lasciare gestione autonoma all'albergo?
No, la separazione in questo senso non è possibile.
“Il tenore della norma, riferito all'espressione edifici autonomi esclude di per sé che il risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa, giacche, più che ad un concetto di gestione, il termine 'edificio' va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo. La sola estensione che può consentirsi a tale interpretazione è quella prevista dall'art. 62 citato, il quale fa riferimento all'art. 1117 c. c. (parti comuni dell'edificio in quanto destinate in modo permanente al servizio generale e alla conservazione dell'immobile, riguardato sia ne suo complesso unitario che nella separazione di edifici autonomi). Non può pertanto essere prospettata una separazione in senso orizzontale delle unita' immobiliari in proprietà esclusiva, in quanto è necessaria la separazione in senso verticale, anche se in uno dei due nuovi condomini che si vengono a realizzare possono trovarsi locali di utilità comune (come portineria, alloggio del portiere, locale caldaia ecc.)” (sent. 24380/2010).
In caso di uno stabile nel quale sono presenti un albergo e alcuni appartamenti privati, è possibile la separazione “orizzontale” del condominio in modo da lasciare gestione autonoma all'albergo?
No, la separazione in questo senso non è possibile.
“Il tenore della norma, riferito all'espressione edifici autonomi esclude di per sé che il risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa, giacche, più che ad un concetto di gestione, il termine 'edificio' va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo. La sola estensione che può consentirsi a tale interpretazione è quella prevista dall'art. 62 citato, il quale fa riferimento all'art. 1117 c. c. (parti comuni dell'edificio in quanto destinate in modo permanente al servizio generale e alla conservazione dell'immobile, riguardato sia ne suo complesso unitario che nella separazione di edifici autonomi). Non può pertanto essere prospettata una separazione in senso orizzontale delle unita' immobiliari in proprietà esclusiva, in quanto è necessaria la separazione in senso verticale, anche se in uno dei due nuovi condomini che si vengono a realizzare possono trovarsi locali di utilità comune (come portineria, alloggio del portiere, locale caldaia ecc.)” (sent. 24380/2010).
In caso di uno stabile nel quale sono presenti un albergo e alcuni appartamenti privati, è possibile la separazione “orizzontale” del condominio in modo da lasciare gestione autonoma all'albergo?
No, la separazione in questo senso non è possibile.
“Il tenore della norma, riferito all'espressione edifici autonomi esclude di per sé che il risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa, giacche, più che ad un concetto di gestione, il termine 'edificio' va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo. La sola estensione che può consentirsi a tale interpretazione è quella prevista dall'art. 62 citato, il quale fa riferimento all'art. 1117 c. c. (parti comuni dell'edificio in quanto destinate in modo permanente al servizio generale e alla conservazione dell'immobile, riguardato sia ne suo complesso unitario che nella separazione di edifici autonomi). Non può pertanto essere prospettata una separazione in senso orizzontale delle unita' immobiliari in proprietà esclusiva, in quanto è necessaria la separazione in senso verticale, anche se in uno dei due nuovi condomini che si vengono a realizzare possono trovarsi locali di utilità comune (come portineria, alloggio del portiere, locale caldaia ecc.)” (sent. 24380/2010).
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Cortile e parcheggi
Il cortile condominiale rientra sempre tra le parti comuni, e può avere diverse destinazioni, compreso il parcheggio. Il parcheggio interno, peraltro, è obbligatorio in base all'articolo 8 della legge 6 agosto 1967 n. 765, “Modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica” che stabilisce che per poter avere la concessione edilizia c'è l'obbligo di riservare a parcheggio per le auto, nelle nuove costruzioni ed aree ad esse inerenti, appositi spazi (in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri di fabbricato). Per regolamentare l'uso del cortile ai fini del parcheggio per gli immobili costruiti in precedenza è sufficiente la maggioranza di 500 millesimi sia in prima che in seconda convocazione, in quanto le relative delibere non si configurano come innovazione ma come semplici atti di tipo regolamentare.
Nel caso di immobili costruiti negli anni '70 per i quali il regolamento del costruttore consente la sosta nel cortile per le sole sole operazioni di carico e scarico, con quale maggioranza è possibile abrogare queste disposizioni?
E' sufficiente la maggioranza ordinaria anche se si tratta di un regolamento del costruttore. Con l'entrata in vigore della legge 765/67, infatti, norme regolamentari più restrittive sono automaticamente considerate nulle.
"L’obbligo di riservare le aree a parcheggio previsto dalla legge si ricollega ad esigenze pubblicistiche e costituisce un vincolo di destinazione, in favore degli abitanti delle costruzioni medesime, non derogabile, né da parte del costruttore, né da parte di successivi rapporti privatistici che restano colpiti da nullità ove si pongano in contrasto con tale destinazione. Pertanto, in edificio condominiale, e per il caso in cui gli indicati spazi si trovino in aree incluse fra i beni comuni, la citata norma rende invalida la clausola del regolamento condominiale, recepita nei contratti di vendita, che introduca divieti di parcheggio, e, quindi, legittima la deliberazione assembleare che consenta il parcheggio stesso in contrasto con tale regolamento" (sent. 3370/1998).
Qual'è la maggioranza richiesta per consentire il parcheggio nel cortile nel caso di immobili costruiti prima dell'entrata in vigore della legge 675/67 a fronte di un regolamento contrattuale che lo vieta?
Anche in questo caso è sufficiente una delibera approvata con la maggioranza di 500 millesimi, in quanto si tratta di regolamentare l'uso di beni comuni ampliandone le possibilità di utilizzo da parte dei condomini.
“Le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art.1136. comma 2" (sent. sezioni unite 943/1999).
E' possibile con la sola maggioranza trasformare il cortile in autorimessa?
No, per una decisione di questo genere è obbligatoria una delibera all'unanimità poiché si tratta di un cambio di destinazione d'uso.
"L’assemblea dei condomini, con deliberazione presa a maggioranza, mentre ha potere di predeterminare, sul cortile comune, le aree destinate a parcheggio delle automobili e di stabilire, nell’interno di esse, le porzioni separate di cui ciascun condomino può disporre, non ha, altresì, il potere di disporre la trasformazione dell’area di parcheggio in una vera e propria area edificabile, destinata alla costruzione di alcune autorimesse" (sent. 697/1977).
La regolamentazione a maggioranza dell'uso del cortile è possibile anche quando l'area è piccola e non ci sono posti per tutti?
Sì, in questo caso occorre applicare il criterio della rotazione, garantendo così a tutti di poter usufruire dell'area a comune anche se non nello stesso tempo. Quello che conta, infatti, è che a nessuno sia impedito di utilizzare quel determinato bene, non la possibilità di utilizzare tutti contemporaneamente il parcheggio.
"L'assemblea di un condominio può validamente deliberare con la maggioranza di cui all'art. 1136. comma 2, la specifica destinazione dei posti auto disponibili, per assicurare ai condomini il migliore godimento e la migliore utilizzazione dei detti posti auto, senza che ne derivi una violazione del principio del godimento paritario per l'impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, in quanto il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i compartecipi della comunione, che resta affidato alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza" (sent. 12873/2005).
Qual'è il corretto criterio di assegnazione dei posti auto quando non ce ne sono di disponibili per tutti?
Nel caso in cui i posti siano insufficienti è necessario il sorteggio e la rotazione temporale. Il sorteggio, quindi, va ripetuto anno dopo anno.
“I condomini possono deliberare l'uso indiretto della cosa comune, con la maggioranza legalmente prescritta, quando non sia possibile l'uso diretto della stessa per tutti i partecipanti al condominio, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di turni temporali o frazionamento degli spazi” (sent.15460/2002).
In caso di sorteggio per i posti auto nel cortile, è possibile escludere i proprietari di box?
No. Il principio del pari uso che spetta a tutti i proprietari relativamente ai beni comuni prevede che nessuno possa essere escluso a meno non rinunci volontariamente.
"La delibera assembleare che, nel destinare un'area comune a parcheggio di autovetture, ne disciplini l'uso escludendo uno dei condomini, è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini, atteso che la relativa determinazione, modificando il regolamento di condominio, produce vincoli di natura reale su beni immobili ed è, quindi, soggetta all'onere della forma scritta ad substantiam" (sent. 16228/2006).
E' possibile assegnare a maggioranza in uso fisso dei posti auto in cortile per il parcheggio della seconda auto di proprietà?
No, non è possibile in quanto in questo modo vengono lesi i diritti di chi non possiede una seconda vettura. Può essere previsto il parcheggio ma non il posto fisso.
“Costituisce innovazione, vietata ai sensi dell'art. 1120, secondo comma, c.c., e, come tale, affetta da nullità, l'assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera, da un lato, sottrae l'utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall'altro fa sì che il condomino che usi il cortile comune con animo domini possa acquistarne la relativa proprietà per usucapione, ai danni ancora una volta dei condomini che non possiedono una seconda automobile” (sentenza 22 gennaio 2004, n. 1004).
E' legittima la delibera condominiale presa con 500 millesimi di maggioranza, che consente la scelta del posto auto in funzione dei millesimi di proprietà?
No, perché il diritto al pari uso dei beni comuni prescinde dai millesimi di proprietà.
“E' illegittima la delibera condominiale emessa a maggioranza che, nello stabilire il criterio di uso del garage comune, aveva attribuito ai condomini la scelta del posto auto in funzione dei millesimi di proprietà, cioè secondo il criterio del valore degli appartamenti. La quota di comproprietà di cui all'art. 1118 c.c., quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione, ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti pertanto, laddove i posti macchina non siano equivalenti per comodità d'uso, il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello indicato dall'art. 1102 del codice civile, il quale, con porre il limite del "pari uso", impedisce che alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri, considerando che i condomini favoriti non rinuncerebbero al posto più comodo per uno meno comodo, perpetuando così nel tempo la illegittima compressione del pari uso dei condomini svantaggiati". ”(sent. 26226/2006).
Una delibera di regolamentazione dell'uso del cortile che per consentire a tutti di parcheggiare, come previsto dalla legge, è valida?
No, la delibera è nulla. Anche se si tratta di riconoscere un uso consentito dalla legge, infatti, non è ammesso limitare i diritti di nessun condomino a meno che l'interessato non sia d'accordo.
“Una delibera di assemblea condominiale, anche se adottata nell'interesse comune o per adempiere ad un obbligo di legge, è nulla se, per perseguire l'interesse dell'intero condominio, prevede la violazione dei diritti di proprietà esclusiva di un condomino. L’impugnazione della delibera in questo caso non è soggetta ai termini di decadenza (ex art. 1137 c.c.). E’ inoltre irrilevante che all'adozione della delibera stessa abbia partecipato anche il condomino leso senza sollevare alcuna obiezione in merito (sent. 9981/2004).”
I disabili hanno il diritto di ottenere in uso permanente posti auto più facilmente accessibili all'interno del cortile condominiale?
No. Non esiste alcuna norma di legge che stabilisca questo diritto. Quindi l'assegnazione è possibile solo con una delibera all'unanimità dell'assemblea condominiale.