I
Impianti
In base a quanto stabilisce l'art. 1117 c.c., tutti gli impianti che servono il condominio rientrano tra le parti comuni fino al punto in cui si inseriscono nei muri degli appartamenti. L'adeguamento degli impianti alle normative in materia di efficienza è un obbligo di legge e non rappresenta un'innovazione. In base a quanto stabilisce l'art.1102 c.c., i singoli condomini hanno la possibilità di allacciare propri impianti aggiuntivi a quelli comuni, senza necessità di alcuna autorizzazione, purché si tratti di impianti a norma.Di chi è la proprietà dei punti di giunzione tra gli impianti comuni e privati?
L'impianto che collega le due tubature è di proprietà privata.
"Ai sensi dell’art. 1117. comma 3 , i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva, e poiché la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all’uso" (ed al godimento) di tutti i condomini; e, nella specie la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini. Costituendo la braga per quanto sopra detto, parte dell’impianto di scarico di proprietà esclusiva, i danni conseguenti alla rottura della stessa, non possono che essere posti a carico del condomino o proprietario dell'impianto " (sent. 5792/2005).
Con quale maggioranza è possibile approvare l'adeguamento degli impianti alle nuove normative in materia di sicurezza ed efficienza?
L'adeguamento di qualsiasi impianto comune - elettrico, di riscaldamento, antincendio - a norme di legge atto dovuto che perciò rientra tra gli interventi di manutenzione ordinaria. Per la delibera è quindi è sufficiente la maggioranza di un terzo dei millesimi.
"Gli interventi tesi all’adeguamento dell’impianto non configurano opera nuova, ma attengono all’aspetto funzionale dello stesso. Di conseguenza non possono essere configurati alla stregua di innovazioni ex art. 1120." (sent. 5975/2004).
Chi subisce danni dal mancato adeguamento di un impianto dovuto alla non approvazione della spesa da parte dell'assemblea, può essere risarcito?
Poiché l'adeguamento di un impianto è un atto di ordinaria amministrazione, se l'assemblea tarda ad attivarsi, il condomino eventualmente danneggiato o che ha subito disagi dal mancato adeguamento, ha diritto al rimborso del danno.
"Nel caso di colpevole omissione del condominio nel provvedere all'adeguamento o alla riparazione di un impianto centralizzato, si può pretendere il risarcimento del conseguente danno subito" (sent. 12956/2006).
E' ammesso il distacco dall'impianto di riscaldamento comune, senza autorizzazione dell'assemblea?
Se non ci sono divieti nel regolamento contrattuale è sufficiente presentare una documentazione tecnica dalla quale risulti che con il distacco non c'è pregiudizio per gli altri condomini, ossia che questi non saranno tenuti a pagare di più, ad esempio perché l'impianto era stato tarato per servire comunque un determinato numero di appartamenti.
"Deve ritenersi legittima la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino, mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell’impianto centralizzato, senza necessità di autorizzazione o di accettazione da parte degli altri partecipanti, quando l’interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell’impianto, né squilibri termici pregiudizievoli per l’erogazione del servizio" (sent.5974/2004).
In caso di distacco dal riscaldamento centralizzato, restano delle spese a carico?
Sì, anche per chi si distacca la manutenzione è dovuta perché anche chi non si serve più dell'impianto ne resta proprietario e quindi tenuto a pagare le spese di manutenzione.
"A norma dell'art. 1118. comma 2 cit., infatti, il condomino non può, rinunciando al diritto sulle parti comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. Secondo l'interpretazione dominante, la norma esclude la validità della rinunzia perché le parti comuni - necessarie per l'esistenza o per l'uso delle unità immobiliari in proprietà solitaria, ovvero destinate al loro uso o servizio - anche dopo la rinunzia continuerebbero ad essere necessarie o comunque a servire l'immobile" (sent. 6036/1995).
Chi ha subito un danno a causa della mancata manutenzione delle gronde per la raccolta delle acque sulla terrazza condominiale, può essere esentato dalle spese per la sua riparazione?
No, anche chi subisce un danno a causa del malfunzionamento dell'impianto della raccolta delle acque piovane sulla terrazza condominiale, è parzialmente responsabile dell'accaduto in quanto comproprietario. Ha però il diritto di richiedere il risarcimento dei danni.
"La manutenzione della terrazza di copertura di un edificio spetta a tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote. Ciò non esclude, che il proprietario dell'appartamento sottostante la terrazza - danneggiato da infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza a causa della sua mancata manutenzione - assume la posizione di terzo rispetto agli altri condomini nella richiesta di risarcimento del danno" (sent. 4797/2001).
Chi deve pagare le spese di perizia per verificare di chi è la proprietà dell'impianto che ha causato un danno?
Le spese della perizia sono a carico del proprietario dell'impianto. Si tratta, infatti, di una spesa accessoria all'intervento di manutenzione che va rimborsata al danneggiato che l'avesse sostenuta, ovvero che va pagata direttamente da chi ha causato il danno se la perizia è necessaria per stabilire l'importo del risarcimento, in quanto le spese accessorie seguono la stessa disciplina di ripartizione prevista per quelle principali.
“Il criterio di ripartizione delle spese si estende a quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie"(sent. 11449/1992).
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Innovazioni
Alle innovazioni in condominio sono dedicati due articoli del codice, il 1120 e il 1121. A norma di legge le innovazioni sono solo i nuovi impianti, ossia impianti non presenti in precedenza, come l'installazione di un ascensore o dei videocitofoni, l'introduzione di nuovi servizi. Per questi interventi è necessaria l'approvazione da parte della maggioranza qualificata prevista dall'art.1120 c.c. comma 1, ossia il sì dei due terzi dei condomini e dei millesimi. Possibile anche esimersi dalla spesa in tutti i casi in cui le innovazioni possono essere utilizzate solo da chi ne ha interesse, e la loro introduzione comporti spese gravose e voluttuarie, come, ad esempio, la creazione di un campo da tennis. Sempre vietate, infine, le innovazioni che incidono sul decoro architettonico dell'edificio, su stabilità e sicurezza e quelle che possono rendere alcune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo proprietario.Qual'è il criterio per valutare se si è di fronte ad una innovazione o a una miglioria?
Qualunque intervento che viene a modificare e aggiornare impianti o servizi già presenti in condominio è un semplice adeguamento o una miglioria, e quindi rientra nell'ambito della manutenzione e non nell'innovazione.
"In tema di condominio, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico- giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto" (sent. 11936/1999).
Quali sono le innovazioni che possono essere considerare gravose e voluttuarie?
Rientrano in questa categoria tutti gli interventi superflui rispetto allo stato del condominio, e inoltre suscettibili di utilizzazione separata, ossia solo da parte dei condomini interessati. La valutazione rispetto al fatto che si tratti di un'innovazione che rientra in questa categoria va fatta volta per volta e in caso di contenzioso l'ultima parola spetta al giudice.
"Le valutazioni in merito al tipo di innovazione vanno effettuate in rapporto alle condizioni e all'importanza dell'edificio, nel qual caso essa è consentita soltanto ove consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata e sia possibile, quindi, esonerare da ogni contribuzione alla spesa i condomini che non intendano trarne vantaggio, oppure, in assenza di tale condizione, se la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa”(sent. 5028/1996).
A fronte dell'approvazione di una delibera di spesa con la maggioranza richiesta, come si può sottrarre al pagamento in condomini che non è interessato?
“Le innovazioni per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 cod. civ., di sottrarsi alla spesa relativa, per la quota che gli compete, sono quelle che riguardano impianti suscettibili di utilizzazione separata e che hanno natura voluttuaria, cioè sono prive di utilità, ovvero risultano molto gravose, ossia sono caratterizzate da una notevole onerosità, da intendere in senso oggettivo, dato il testuale riferimento della norma citata alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio. L'onere della prova di tali estremi grava sul condomino interessato, vertendosi in tema di deroga alla disciplina generale della ripartizione delle spese condominiali” (sent. 2408/1981)
In caso di installazione di nuovo ascensore, può essere vietata l'innovazione se occorre ridurre di alcuni centimetri il passaggio per l'accesso ad un locale di proprietà privata?
No, se la limitazione al bene comune è di modesta entità fa premio l'interesse collettivo generale.
“Nell'identificazione del limite all'immutabilità della cosa comune, disciplinato dall'art. 1120 c.c., comma 2, il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione - coessenziale al concetto di innovazione - ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità; si può tener conto di specificità - che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino - solo se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo"(sent. 5308/2011).
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