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Obbligo di pagamento
Il pagamento degli oneri condominiali è un obbligo che grava su ogni singolo condomino per il solo fatto di possedere un’unità immobiliare in un edificio condominiale. Nessuno può sottrarsi, anche se l'appartamento non viene utilizzato. Le stesse regole valgono anche in caso di allaccio ad impianti dei quali per scelta non si usufruisce.
Quali sono le motivazioni di legge relative all'obbligo di pagamento delle spese per la manutenzione dei beni condominiali?
"L'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio è propter rem, essendo strettamente connessa alla contitolarità del diritto di proprietà che i partecipanti alla comunione hanno su di esse. Le obbligazioni propter rem sussistono ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo. La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi" (sent. 6323/2003).
I proprietari di appartamenti lasciati vuoti possono essere esonerati dalle spese?
No, l’obbligo di contribuire alle spese prescinde dall’uso concreto che i condomini fanno dei servizi e/o dei beni comuni.
"Il minor utilizzo, per giustificare una partecipazione contributiva inferiore alle spese condominiali, deve essere dipeso unicamente da ragioni strutturali dell’impianto o del condominio, e non semplicemente da una mera scelta soggettiva di non usufruire del servizio" (sent. 9263/1998).
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Oneri a carico degli inquilini
E' il proprietario l'unico responsabile dei pagamenti delle rate condominiali, anche se ha il diritto, previsto dalla legge sulle locazioni, di farsi rimborsare dall'inquilino. Quindi anche nel caso in cui fosse l'inquilino a saldare materialmente la quota direttamente all'amministratore, in caso di morosità l'amministratore deve necessariamente rivolgersi al proprietario, poiché è l'unico tenuto per legge a pagare le rate in quanto comproprietario dei beni comuni.
In caso di immobile in locazione e inquilino che non paga le rate, a chi si deve rivolgere l'amministratore per gli oneri condominiali?
L'amministratore si deve rivolgere al proprietario. I rapporti tra proprietario e inquilino, infatti, sono al di fuori delle competenze dell'amministratore in quanto riguardano la proprietà privata.
"Solo i proprietari delle porzioni di piano di un edificio sono obbligati verso il condominio al pagamento degli oneri condominiali, e non anche i conduttori. Tra il condominio e questi ultimi non esiste alcun rapporto che legittimi la proposizione di azioni dirette dell’uno nei confronti degli altri, neppure se questi hanno provveduto in passato a pagare personalmente e di propria spontanea volontà gli oneri condominiali direttamente al condominio" (sent. 17619/2007).