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Fondo cassa
E' possibile costituire un fondo cassa ad hoc per raccogliere in anticipo somme da destinare a lavori straordinari da deliberare successivamente nel merito. Lo prevede l'art. 1135 c. c. che riconosce all'assemblea la possibilità di deliberare in materia. La delibera deve anche contenere la precisa destinazione del fondo, che non potrà essere utilizzato per finanziare interventi diversi da quelli indicati.E' possibile istituire anche dei fondi ad hoc per la manutenzione ordinaria per far fronte a piccole spese impreviste?
Sì, l'assemblea può deliberare in materia per agevolare l'attività dell'amministratore. Trattandosi di una semplice anticipazione di bilancio è sufficiente la maggioranza di un terzo dei condomini e dei millesimi.
“Nella legge non è dato rinvenire alcun divieto, per i condomini, di istituire fondi-cassa per far fronte alle spese necessarie all'esecuzione di opere di ordinaria manutenzione risultando di tutta evidenza che la disponibilità, da parte dell'amministratore, di somme gli consente di affrontare con maggiore prontezza e tranquillità l'ordinaria gestione del condominio.” (Cass. n.8167/1997)
In caso di vendita dell'alloggio si ha diritto al rimborso da parte del condominio della somma anticipata per il fondo cassa?
No, il rimborso non può essere richiesto al condominio perché il fondo cassa è legato all'immobile. La questione, quindi, va regolata tra venditore e acquirente.
“ Appartiene al potere discrezionale dell'assemblea dei condomini - alla quale spetta di provvedere all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo di gestione - l'istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria amministrazione e conservazione dei beni comuni. Tale fondo, costituito dai versamenti dei singoli condomini è autonomo per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico: la gestione del condominio. Ciò impedisce ai singoli condomini di poter rivendicare le quote versate (e sono, comunque, tutelati dall'assemblea che ne deciderà la sorte). L'assemblea condominiale, pertanto, avendo il potere di decidere l'istituzione di un fondo cassa per le spese di gestione, ha anche la facoltà di disciplinarne la raccolta, decidendo che i versamenti siano effettuati su un conto corrente intestato all'amministratore e non al condominio, quale ente di gestione, senza che una tale delibera sia in contrasto con gli articoli 1109, 1135 e 1139 del codice civile” (sent. 7067/1999).
Con quale procedura è possibile creare un fondo cassa straordinario per far fronte a pagamenti dovuti in caso di morosità di condomini, al fine di evitare la sospensione delle forniture?
E' consentita l'approvazione a maggioranza della costituzione di un fondo di questo tipo solo in caso di reale emergenza, e a patto che si preveda il rimborso delle somme con il recupero dei debiti del moroso. Non è ammesso, invece, il fondo casso per far fronte alle rate non pagate senza avviare le procedure di recupero delle morosità.
"In ipotesi d'effettiva improrogabile urgenza di trarre aliunde le somme necessarie, come nel caso d'aggressione in executivis da parte di creditori del condominio, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare con la quale, similmente a quanto avviene in un rapporto di mutuo, si tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione d'un fondo cassa ad hoc tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti vengono costituiti così l'obbligazione di ciascun condomino di corrispondere la quota di sua pertinenza come l'obbligazione del condominio di restituire le somme a tal titolo percette una volta identificati i condomini originariamente morosi e recuperato nei loro confronti quanto dagli stessi dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri" (sent. 13631/2001).
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Fumi , odori rumori
La legge vieta il disturbo dei vicini con rumori e odori, quando questi superano la normale tollerabilità secondo quanto prevede l'art. 844 c.c. Non esiste un limite di legge valido per tutti in riferimento al superamento della soglia poiché lo stesso articolo precisa che occorre far riferimento in concreto alla situazione in cui si trova. In ogni caso se il disturbo è accertato si ha diritto al risarcimento per danni.A chi spetta la verifica del superamento della soglia di normale tollerabilità?
La verifica spetta al giudice di merito, che in questo caso è il Giudice di pace
"Il limite della cd. normale tollerabilità delle immissioni rumorose di cui all'art. 844 del codice civile non ha un carattere assoluto essendo relativo ad una situazione ambientale che muta di luogo in luogo a seconda delle caratteristiche della zona e le abitudini delle persone che vi abitano. Per questo spetta al giudice accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e l'individuazione degli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell'ambito della normale tollerabilità" (sent. 3438/2010).
E' sempre necessaria una perizia ai fini dell'accertamento del superamento della soglia di normale tollerabilità o sono sufficienti le testimonianze dei vicini?
Non è sempre necessaria la perizia. Il giudice può basarsi anche solo sulle testimonianze dei vicini.
“L’attitudine, rispettivamente, dei rumori a disturbare le occupazioni o il riposo delle persone e delle emissioni di gas, vapori o fumi a molestare persone non deve necessariamente essere accertata mediante perizia, ben potendo, al contrario, il giudice, secondo le regole generali, fondare il proprio convincimento al riguardo su elementi probatori di diversa natura quali, in particolare, le dichiarazioni testimoniali di coloro che siano in grado riferire caratteristiche ed effetti dei rumori e delle emissioni summenzionati, quando tali dichiarazioni non si risolvano nell’espressione di valutazioni meramente soggettive o di giudizi di natura tecnica, ma si limitino a riferire quanto oggettivamente percepito dai dichiaranti medesimi” (sent. 739/1998)
Nel caso in cui sia stato installato in giardino un barbecue, è possibile richiedere al giudice che sia dotato dei meccanismi necessari ad evitare i fumi a prescindere dal fatto che venga usato frequentemente?
Sì, non occorre che il disturbo si sia già verificato per richiedere interventi per evitarlo.
“Nell’ipotesi di emissione di gas, di vapori o fumi, non è necessario che l’emissione stessa provochi un effettivo nocumento, essendo invece sufficiente l’attitudine del gas, del vapore o del fumo, emesso ad offendere, imbrattare, molestare le persone” ( sent.5312/1990 penale).
In caso di condizionatori rumorosi, è possibile chiedere che vengano rimossi anche se a lamentarsi per il disturbo è uno solo dei condomini?
Sì. Anche in questo caso si tiene conto del disturbo potenziale.
"Per la sussistenza della contravvenzione prevista dal primo comma dell’art. 659 c. p. è sufficiente la dimostrazione che la condotta posta in essere dall’agente sia tale da poter disturbare il riposo e le occupazioni di un numero indeterminato di persone, anche se una sola di esse si sia in concreto lamentata; la valutazione circa la sussistenza del concreto pericolo di disturbo deve essere effettuata nell’ambiente, ove i rumori vengono percepiti, ed i rumori devono essere di intensità tale da superare i limiti di normale tollerabilità, arrecando in tal modo disturbo alle occupazioni ed al riposo di un numero indeterminato di persone" (sent. 23130 /1996).
E' possibile ottenere un risarcimento per il disturbo del riposo notturno dovuto ad una ventola nel bagno del vicino?
No, il risarcimento non è previsto in quanto non è sufficiente che il rumore sia percepito, ma occorre anche che superi il normale livello di tollerabilità.
“Il limite di tollerabilità non è assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, secondo le caratteristiche della zona, per cui tale limite è più basso in zone destinate ad insediamenti abitativi, ma è anche vero che la normale tollerabilità non può essere intesa come assenza assoluta di rumore. In altri termini, il fatto che un rumore venga percepito non significa anche che sia intollerabile” (sent. 3340/1011)
Se il regolamento contrattuale non precisa nulla in merito agli orari di silenzio, come è possibile intervenire per evitare il disturbo?
Non occorre nessuna decisione assembleare in questo senso. Gli orari di silenzio, infatti, sono dettati dai singoli comuni e debbono obbligatoriamente essere rispettati in riferimento alle specifiche attività, dai lavori di ristrutturazione ai giochi dei bambini.
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