Portierato e vigilanza
Il portierato è un servizio svolto nell'interesse comune. Nulla ha a che vedere, però, con i diritti reali dei singoli, e quindi con l'obbligo di decisioni all'unanimità. Di conseguenza se il servizio non esiste, l'introduzione è una innovazione per la quale è necessaria la maggioranza qualificata. La stessa maggioranza è necessaria per istituire anche un servizio di sola vigilanza.Qual'è la maggioranza necessaria per la soppressione del servizio di portierato previsto dal regolamento contrattuale?
E' sufficiente la maggioranza ordinaria con almeno 500 millesimi poiché si tratta di una norma di natura regolamentare e non di una disposizione che indice sui diritti reali dei singoli proprietari.
"Se la soppressione di un servizio quale quello di portierato, determina la modificazione di una norma del regolamento e se questa norma ha oggettivamente natura regolamentare, allora alla soppressione e quindi alla modificazione della norma del regolamento l'assemblea potrà pervenire in forza non già del consenso di tutti i condomini - come detto, indispensabile solo allorquando si modifica una norma a contenuto strettamente negoziale - bensì della volontà espressa anche soltanto da quella maggioranza dei condomini prevista dall'art. 1138., comma 3" (sent. 943/1999 sezioni unite).
Con quale maggioranza è possibile installare delle telecamere fuori dal condominio per la vigilanza sui parcheggi?
Trattandosi di un nuovo servizio è necessaria la maggioranza qualificata prevista per le innovazioni, e vanno rispettate le regole a tutela della privacy.
“Le videocamere devono avere un angolo di visuale limitato all'area effettivamente da proteggere, evitando, per quanto possibile, la ripresa di luoghi circostanti e di particolari che non risultino rilevanti (vie, edifici, esercizi commerciali, istituzioni ecc)” (Garante privacy, provvedimento 8 aprile 2010).
Occorre l'autorizzazione del condominio per installare videocamere di fronte al proprio appartamento?
No, non occorre ma le videocamere sono vietate se oltre allo spazio di fronte all'alloggio si inquadra un'area più vasta.
“In caso di installazione sul pianerottolo l'angolo visuale delle riprese deve essere rigorosamente limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza, ad esempio antistanti l'accesso alla propria abitazione, escludendo ogni forma di ripresa anche senza registrazione di immagini relative ad aree comuni" (cortili, pianerottoli, corridoi, scale, garage comuni) o antistanti l'abitazione di altri condomini; ciò, anche al fine di evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata " (Garante privacy, provvedimento 29 aprile 2004).
In caso di atti vandalici già subiti, si può installare una videocamera di controllo sulle aree comuni senza autorizzazione dell'assemblea?
Nel caso in cui si sia già stati vittime di reati è possibile installare telecamere con un raggio di sorveglianza più ampio anche contro il parere degli altri condomini.
"Non commette il reato di cui all'art. 615- bis del codice penale (interferenze illecite nella vita privata) il condomino che installi per motivi di sicurezza, allo scopo di tutelarsi dall'intrusione di soggetti estranei, alcune telecamere per visionare gli spazi rientranti tra le parti comuni dell'edificio (come un vialetto e l'ingresso comune dell'edificio), anche se tali riprese sono effettuate contro la volontà dei condomini (i quali, peraltro, nella fattispecie, erano a conoscenza dell'esistenza delle telecamere, motivo per cui la ripresa non era neppure idonea a cogliere di sorpresa gli altri condomini in momenti in cui potevano credere di non essere osservati). La ripresa con una telecamera delle parti comuni non può pertanto in alcun modo ritenersi che sia indebitamente invasiva della sfera privata dei condomini, giacché la indiscriminata esposizione alla vista altrui di un'area che costituisce pertinenza domiciliare e che non è destinata a manifestazioni di vita privata esclusive è incompatibile con una tutela penale della riservatezza, anche ove risultasse che manifestazioni di vita privata in quell'area siano state in concreto, inopinatamente, realizzate e perciò riprese" (sent. 44156/2008).
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Pulizie
Tra gli obblighi di manutenzione rientrano anche quelli legati alla pulizia del condominio. in ogni caso non è possibile imporre oneri aggiuntivi a singoli condomini in ragione dell'uso che fanno del proprio appartamento.E' possibile imporre maggiori spese condominiali agli appartamenti a seconda della loro destinazione d'uso, ad esempio facendo pagare di più chi ha un appartamento adibito a studio nel quale riceve i clienti?
No, non si possono addebitare spese in misura diversa a seconda della destinazione d'uso dell'immobile.
"Il riconoscimento di un potere discrezionale dell’assemblea di ripartizione delle spese sulla base della presunzione in questione, manca di qualsiasi fondamento normativo, a prescindere dal fatto che si dovrebbe procedere alla revisione delle tabelle millesimali ogni volta in cui muti la destinazione delle singole unità immobiliari o la consistenza dei nuclei familiari che utilizzano le unità immobiliari a destinazione abitativa" (sent. 432/2007).
E' possibile abbandonare il servizio di pulizia e passare ad una pulizia a turno delle scale da parte dei singoli condomini?
La delibera è ammessa solo se approvata all'unanimità. La maggioranza non ha il potere di imporre ai condomini obblighi di questo tipo.
“L’Assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l’approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l’obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore. Nel caso l’Assemblea assuma una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere” (sent. 16485/2002)
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