Maggioranze
L'art. 1136 c.c. detta le regole in materia di maggioranze necessarie per l'approvazione delle delibere. Sostanzialmente è prevista la maggioranza di un terzo, o maggioranza ridotta, corrispondente ad un numero di voti a favore che rappresenti almeno un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi, per tutte le delibere di ordinaria amministrazione. La maggioranza ordinaria, ossia la maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno 500 millesimi per gli interventi di natura straordinaria e la maggioranza qualificata di un terzo dei condomini e dei millesimi per le sole innovazioni.La maggioranza ridotta è ammessa solo in seconda convocazione ed è richiesta per:
- approvazione del bilancio a consuntivo e del preventivo;
- manutenzione, ordinaria e straordinaria;
- interventi per la sicurezza e il mantenimento in buono stato delle parti comuni;
- adeguamento a norme di legge;
- abbattimento delle barriere architettoniche.
La maggioranza ordinaria è richiesta per:
- nomina e revoca dell'amministratore;
- regolamenti e atti regolamentari;
- approvazione e modifica tabelle millesimali non predisposte dal costruttore;
- locazione di beni condominiali;
- decisioni sulle liti;
- spese di notevole entità.
La maggioranza qualificata è richiesta per:
- innovazioni.
Prevista infine una maggioranza ad hoc per l'approvazione delle delibere in materia di risparmio energetico. La legge 99/2009 in materia di energia, ha stabilito infatti che per l'approvazione dei lavori si deve far riferimento alla maggioranza dei presenti e votanti in assemblea e dei millesimi rappresentati. Quindi se, ad esempio, in assemblea fossero presenti condomini con un totale di 750 millesimi, per avere il via libera ai lavori sarebbe sufficiente il voto a favore della maggioranza dei presenti con almeno 376 millesimi.
Delibera |
Prima convocazione
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Seconda convocazione
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Condomini
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millesimi
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Condomini
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millesimi
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| Nomina, revoca e conferma dell'amministratore | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 |
| Manutenzione ordinaria e straordinaria | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 | un terzo dei condomini | almeno 333,33 |
| Riparazioni straordinarie di notevole entità | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 |
| Innovazioni per il miglioramento o l'uso più comodo o per ottenere un migliore rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.) | maggioranza dei condomini | almeno 667 | maggioranza dei condomini | almeno 667 |
| Mutamento d'uso dei locali (p. es affitti ad altri) | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 |
| Soppressione del servizio di portierato | maggioranza dei condomini | 667 | maggioranza dei condomini | 667 |
| Soppressione del servizio di portierato che comporti modifiche regolamento condominiale | tutti | 1000 | tutti | 1000 |
| Eliminazione barriere architettoniche (art. 2 legge 9/1/89 n. 13) | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 | un terzo dei condomini | almeno 333,33 |
| Trasformazione impianto di riscaldamento per contenimento energetico | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 | maggioranza intervenuti | almeno 500 |
| Interventi vietati dal regolamento o che rendano alcune parti inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino | tutti | 1000 | tutti | 1000 |
| Mutamento d'uso dei locali (p. es affitti ad altri) | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 |
| Approvazione del regolamento di condominio assembleare e successive modifiche e integrazioni | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 |
| Rendiconto annuale e approvazione compenso amministratore | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 | un terzo dei condomini | almeno 333,33 |
| Divisione del condominio e creazione di gestioni condominiali autonome | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 |
| Regolamentazione interna parcheggi cortile | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 |
| Tabelle millesimali - modifica | tutti | 1000 | tutti | 1000 |
| Regolamento contrattuale - modifica | tutti | 1000 | tutti | 1000 |
| Liti | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 | maggioranza presenti assemblea | almeno 500 |
Cosa accade se una delibera viene approvata con una maggioranza inferiore a quella di legge?
La delibera resta valida e se non si intende rispettarla è necessario impugnare la decisione entro 30 giorni.
Come si può determinare quali quali interventi rientrano tra le spese di notevole entità ai fini del calcolo della maggioranza necessaria?
Occorre far riferimento non solo all'importo dei lavori in sé, ma anche al valore dell'immobile e all'importo delle singole quote. Non è possibile definire un criterio univoco e valido per tutti, ma la valutazione va fatta caso per caso.
"Affinché una riparazione straordinaria possa essere considerata di notevole entità ai sensi dell'articolo 1136 comma 4 c.c., occorre fare riferimento all'ammontare della spesa, al suo rapporto col valore dell'edificio ed alla ricaduta economica sui singoli condomini" (sent. 26168/2009).
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Morosità
Rientra tra i doveri dell'amministratore stabiliti dalla legge, quello di occuparsi della raccolta dei pagamenti. Deve, quindi, immediatamente attivarsi anche nei confronti di eventuali condomini morosi. Per questo può anche rivolgersi al giudice richiedendo un decreto ingiuntivo, senza necessità di autorizzazione da parte dell'assemblea, come prevede l'art. 63 disp. att. c.c. Non è invece possibile addebitare ai condomini in regola il pagamento delle quote dei morosi tranne il caso di effettiva urgenza e solo a fronte della creazione di un fondo cassa che preveda il diritto dei condomini al rimborso delle quote anticipate.E' possibile addebitare una volta per tutte ai condomini in regola le quote non pagate dai morosi per ripianare il bilancio?
No, non è possibile perché in condominio ciascun proprietario risponde solo per la sua quota.
"Ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell’obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest’ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l’obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somme di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l’art. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che – in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità – l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governati dal criterio della parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto “interesse del condominio”, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza" (sezioni unite sent. 9148/2008).
Per richiedere al giudice il decreto ingiuntivo è necessario che sia stato approvato il bilancio con evidenziate le quote dei morosi?
No, per la richiesta al giudice è sufficiente l'approvazione del preventivo.
“E' un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condomino quello che consente all’amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato" (sent.24299/2008).
In caso di morosità nel pagamento delle quote, l'amministratore può comunicare direttamente ai fornitori i nominativi dei condomini inadempienti?
Sì, in caso di morosità non esiste tutela della privacy.
“L'amministratore potrà riferire alla ditta i dati che consentono di identificare i condomini obbligati al pagamento del corrispettivo per l'esecuzione dei contratti di fornitori di beni e servizi, le rispettive quote millesimali, e, se del caso, le ulteriori informazioni eventualmente necessarie a determinare le somme individualmente dovute" (Garante privacy, nota 21 luglio 2008).
In caso di appartamento in comproprietà, esiste la responsibilità solidale nei confronti del condominio?
Sì, in caso di comproprietà l'amministratore si può rivolgere indifferentemente all'uno o all'altro dei proprietari per il pagamento delle quote.
“I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 c. c. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume)” (sent. 21907/2011)
In caso di ritardo nei pagamenti, l'assemblea può deliberare un'indennità di mora?
Sì, si tratta di un atto di regolamentazione interna che rientra nei poteri dell'assemblea. E' sufficiente il sì della maggioranza semplice dei condomini per adottare una delibera di questo tipo e l'importo della mora non può essere contestato.
"La disposizione di un regolamento condominiale che prevede una indennità di mora in caso di ritardato pagamento dei contributi da parte dei condomini non ha natura di clausola penale e di conseguenza non può essere soggetta a riduzione in sede giudiziale, non competendo al giudice un potere di riduzione che finirebbe per modificare la norma regolamentare secondo le diverse e concrete applicazioni con la conseguente perdita, nei confronti dei condomini, della sua funzione" (sent. 5977/1992).
Quali somme deve pagare il nuovo acquirente in caso di morosità del venditore?
L'acquirente è tenuto al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, come stabilito dall'art 63 disp. att. comma 2. Le stesse somme sono dovute in caso di immobile pignorato acquistato all'asta, qualora l'amministratore non si fosse insinuato nel passivo.
"La responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi e delle spese condominiali dovuti dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63 comma 2 disp. att. c.c., e non già l'art. 1104 c.c., poiché in base all'art. 1139 c.c.., la disciplina dettata in tema di comunione si applica al condominio solo in mancanza di norme che, come il citato art. 63, specificamente lo regolino" (sent. 16975/2005).
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