Lastrico solare
Il lastrico solare è la copertura del palazzo realizzata in piano come una terrazza. Può essere praticabile e al servizio dell'intero condominio oppure utilizzabile in uso esclusivo. Nel primo caso il lastrico rientra tra le parti comuni dell'edificio e quindi alla sua manutenzione partecipano tutti i proprietari in base alle proprie quote millesimali. In presenza di uso esclusivo, invece, le regole per la manutenzione sono dettate dall'art. 1126 c. c. in base al quale chi ha l'uso esclusivo ha a suo carico un terzo della spesa, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini cui il lastrico solare serve da copertura. Si applica anche l'art. 1123, in base al quale in caso di più lastrici solari sono chiamati a partecipare alla spesa solo i condomini che hanno proprietà nella verticale sotto il lastrico. Le stesse regole in caso di terrazze a livello, tra le quali rientrano le terrazze dell'attico.
Quale criterio si applica alle spese di manutenzione del parapetto del lastrico in caso di uso esclusivo?
Le spese per le strutture che non svolgono alcuna funzione di copertura ma sono necessarie all'utilizzo del lastrico da parte di chi ha l'uso esclusivo sono a carico del solo titolare.
“In tema di lastrico ad uso esclusivo di un condomino, le spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico possono essere ripartite, con gli altri condomini, solo se si riferiscono alle componenti essenziali della struttura; ovvero ad opere murarie o di impermeabilizzazione, e che effettivamente svolgono funzioni di protezione e copertura” (sent. 735/2004 )
Se sul lastrico di uso esclusivo che copre solo una parte del palazzo sono presenti le canaline per la raccolta delle acque di scolo di tutta la palazzina, quali criteri si applicano per le spese di manutenzione?
In questo caso la spesa si divide tra tutti i condomini a prescindere dal fatto che l'appartamento si trovi o meno nella verticale del lastrico o sotto un'altra struttura.
"Il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio condominiale che ha la funzione, oltre che di copertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime, con la conseguenza che le spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini che ne traggono utilità" (sent. 3803/1999).
Quando il lastrico solare copre solo parzialmente alcuni degli appartamenti sottostanti, come si calcola la relativa quota a carico dei proprietari?
La quota va sempre considerata in riferimento ai millesimi di proprietà dell'intero appartamento.
“Quando l' art. 1126 CC fa riferimento alla "porzione di piano" non intende avere riguardo alla porzione della proprietà ma alla porzione come unità. E' sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perché la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell'intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo, ciò per il principio della indivisibilità dei singoli millesimi e del principio della estensione orizzontale del condominio” (sent. 4054/1968). "E' sufficiente quindi che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare, perché la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai due terzi dell'intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante un terzo. Quando l' art. 1126 c.c. fa riferimento alla "porzione di piano" non intende avere riguardo alla "porzione" della proprietà, per ragguagliarvi la ripartizione dei restanti due terzi delle spese, ma alla porzione come unità: l'unica esclusione da detta ripartizione attiene a quelle unità che in alcun modo siano "coperte" dal lastrico." (sent. 3343/2001).”
Come si ripartiscono le spese di manutenzione del lastrico in uso esclusivo in caso di infiltrazioni ai piani inferiori?
A meno che l'infiltrazione sia stata causata da un comportamento non corretto del titolare dell'uso esclusivo, la spesa si ripartisce con i criteri previsti per i lastrici solari. Anche per quel che riguarda il risarcimento del danno.
“Dei danni cagionati all'appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti dall'art. 1126 c.c.. La domanda di risarcimento dei danni è proponibile nei confronti del condominio in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario dell'appartamento posto allo stesso livello della terrazza.” (sent. 29212/2008).
In quali casi anche il proprietario del lastrico deve partecipare anche alla ripartizione della spesa per i due terzi?
Il proprietario deve partecipare anche alla quota di spese a carico dei condomini coperti solo nel caso in cui possieda a sua volta degli immobili al quali il lastrico funge da copertura.
“Le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di un edificio, cui va assimilata la terrazza a livello, devono essere sopportate a norma dell'art. 1126 c.c., in ragione di un terzo dal condomino che ne abbia l'uso esclusivo, restando gli altrui due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza serve di copertura. Pertanto il proprietario esclusivo del lastrico o della terrazza è tenuto alla doppia contribuzione soltanto quando sia proprietario anche di una delle unità immobiliari sottostanti, in proporzione al valore della medesima” (sent. 11449/1992).
Come si dividono le spese di manutenzione nel caso di una terrazza a livello che che copra un solo locale sottostante?
Anche se il proprietario coperto è uno solo si applicano gli stessi criteri di ripartizione previsti dall'art. 1126 c.c.
“Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l'art. 1125 c.c. - che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno ( sent.11029/03).
Se l'ultimo piano è composto da un attico con terrazza a livello, come si ripartiscono le spese per la manutenzione della terrazza?
Per le terrazze a livello si applicano gli stessi criteri di ripartizione delle spese previste per i lastrici solari in uso esclusivo, in quanto la terrazza svolge la stessa funzione di copertura.
“La terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti ” (sent. 26239 del 13 dicembre 2007)
Nel caso di terrazza a livello con una parte aggettante, come si dividono le spese di manutenzione?
Le spese per la parte aggettante seguono le stesse regole previste per la parte che funge da copertura del palazzo quando l'intervento su questa porzione è funzionale alla complessiva manutenzione del lastrico, in quanto è prevista la partecipazione del condominio in tutti i casi in cui la demolizione di queste parti si rende necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico.
"Sono interamente a carico del condomino, che utilizza in modo esclusivo il lastrico, le spese sostenute per consentirne un migliore utilizzo" (muretti, pavimenti, etc), salvo che la demolizione di queste parti sia necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico vero e proprio" (sent.735/2004).
---ooo---
Liti
Diritto a dissociarsi dalle liti in condominio quando queste coinvolgono soggetti estranei, mai, invece, quando la lite riguarda altri condomini.. Le regole sono dettate dall'art.1132 c.c. in base al quale il dissenso deve essere espresso in via formale, comunicando la decisione per scritto all'amministratore dentro 30 giorni dall'approvazione della delibera con la quale si da il via alla lite. In questo modo è possibile sottrarsi al pagamento delle spese nel caso in cui il condominio dovesse risultare perdente. In caso di vittoria del condominio, invece, il proprietario che non ha partecipato alla lite ma ne ha comunque tratto vantaggio è tenuto a contribuire alle eventuali spese legali rimaste a carico.
E' ammesso il dissenso nel corso di un'assemblea, invece che con l'invio della raccomandata all'amministratore?
Sì, anche in questo caso il dissenso si ritiene correttamente comunicato.
“E' nulla della delibera adottata dall'assemblea condominiale, nella parte relativa alla determinazione della quota delle spese legali addebitata a una condomina, ritenendo ritualmente manifestato il dissenso della resistente espresso in sede di assemblea” (sent. 11126/2006).
Occorre sempre una delibera dell'assemblea per andare in causa se viene citato il condominio?
No. Uno dei poteri dell'amministratore, infatti, è quello relativo alla possibilità di andare in causa, o di difendersi se chiamato in causa, quando si tratta di tutelare gli interessi del condominio,senza preventivamente avvisare l'assemblea. Per questo l'amministratore può anche scegliere il legale che dovrà difendere il condominio, senza dover richiedere una delibera ad hoc.
"L’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque controversia concernente le parti comuni; rappresenta in giudizio il condominio senza necessità di autorizzazione dell’assemblea con l’inerente legittimazione a proporre impugnazione" ( sent. 3064/2007).
L'amministratore senza autorizzazione dell'assemblea può far causa al proprietario del lastrico che si oppone ai necessari lavori di manutenzione?
Sì, poiché si tratta di tutela dei beni comuni l'amministratore può richiedere al giudice un provvedimento d'urgenza per consentire l'esecuzione dei lavori.
"La norma dell'art. 1130. comma 4 va intesa nel senso che l'amministratore, oltre a chiedere i provvedimenti cautelari, è abilitato anche a compiere tutti gli atti diretti alla conservazione della integrità delle cose comuni, con la conseguenza che il medesimo può esercitare, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea dei condomini l'azione di danno temuto" (sent. 152/1986).
Nel caso in cui una parte dei condomini voglia far causa ad un condomino per l'utilizzo dei beni comuni è possibile dissociarsi?
No, quando si tratta di una lite interna tra condomini non c'è alcun modo di dissociarsi. Si dovrà, quindi, necessariamente scegliere da che parte stare.
"Il dissenso può essere espresso solo relativamente alle liti tra condominio e terzi e non anche relativamente alle liti tra condominio e condomino perché in questo caso non è applicabile neppure in via analogica l'art. 1132. che disciplina l'ipotesi di lite tra un condominio e un terzo estraneo e neppure l'art. 1101 richiamato dall’art. 1139 stesso codice" (sent. 801/1970).
In caso di liti pendenti e successiva vendita dell'immobile, quali somme sono a carico del nuovo acquirente?
Le spese, comprese quelle legali, spettano a colui che era condomino al momento della lite, salvo diversi accordi stipulati in sede di rogito di acquisto. L'acquirente ha quindi il diritto di impugnare la delibera con la quale il condominio ripartisce le spese mettendole anche a suo carico.
"Qualora sia pronunciata sentenza di condanna nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante per il recupero del proprio credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per quello, accessorio, relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato" (sent. 12013/2004).
Torna all'indice delle sentenze >>>