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Regolamento
I regolamenti di condominio possono essere di due tpi:
- del costruttore;
- dell'assemblea.
Il regolamento del costruttore è l'unico atto che può contenere limitazioni ai diritti dei condomini sui beni di proprietà o sulle parti comuni. Viene definito regolamento contrattuale in quanto è parte integrante del contratto di acquisto e per questo viene consegnato al rogito.Le modifiche a questo regolamento, relativamente alle disposizioni in materia di diritti reali, sono valide solo se approvate all'unanimità. La legge fissa comunque dei limiti ai poteri del costruttore in riferimento al regolamento. Le restrizioni sono fissate nell'art.72 disp. att.c.c. in base al quale:
- non possono essere modificate le norme dell'art.63 disp. att.c.c. che consente all'amministratore di richiedere un decreto ingiuntivo in caso di ritardi nei pagamenti, e obbligano acquirente a farsi carico anche delle eventuali morosità dell'anno precedente;
- le norme relative alla convocazione dell'assemblea contenute nel' art.66 disp. att.c.c. ;
- le disposizioni dell'art.67 disp. att.c.c. in materia di presenza in assemblea di deleghe;
- le norme dell'art.69 disp. att.c.c. in merito alla modifica delle tabelle.
Le norma in materia di regolamento condominiale sono invece dettate dall'art. 1138 c.c., secondo il quale quando i proprietari sono più di dieci è possibile per l'assemblea approvare un regolamento con la maggioranza dei voti e almeno 500 millesimi. Il regolamento assembleare non può contenere disposizioni che limitino i diritti dei condomini sui beni di proprietà privata o comune. L'art. 1138 c.c. fissa anche alcuni limiti al potere dell'assemblea, indicando le norme di legge che non possono essere oggetto di modifica da parte del regolamento assembleare approvato a maggioranza.
In dettaglio sono inderogabili:
- le norme dell'art. 1118. comma 2 che impongono a tutti i proprietari di partecipare alle spese in base ai millesimi di proprietà, a prescindere dall'utilizzo concreto dei beni e dei servizi comuni;
- le norme dell'art.1119 che vietano la divisione dei beni comuni non solo in senso fisico ma anche soprattutto, nel senso di rendere indisponibile una parte di questi beni al alcuni condomini;
- le norme dell'art.1120 in materia di innovazioni vietate;
- le norme dell'art. 1129 in materia di modalità di nomina dell'amministratore e durata del mandato;
- le norme dell'art. 1131 in materia di poteri dell'amministratore;
- le norme dell'art. 1132 in materia di dissenso rispetto alle liti;
- le norme dell'art. 1136 In materia di maggioranze per l'approvazione delle delibere;
- le norme dell'art. 1137 in materia di diritto di impugnare le delibere.
L'Art.1130 c.c., infine, riconosce all'amministratore il potere di mettere a punto regolamenti per la gestione di parti comuni. Poiché, però, l'assemblea è sovrana, l'Art.1133 c.c. precisa che i regolamenti dell'amministratore possono essere modificati o abrogati dall'assemblea con la maggioranza ordinaria.
Il costruttore può mettere a punto e consegnare il regolamento solo dopo aver venduto tutti gli appartamenti?
No, il regolamento contrattuale deve far parte del rogito di acquisto. Dopo la vendita anche di un solo appartamento la parola spetta all'assemblea.
"Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario (ed unico) proprietario dell'edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità immobiliari (purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto) nella sola ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso, e non nel periodo antecedente tale predisposizione, ancorché nell'atto di acquisto sia previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del contratto; in questa ultima ipotesi, pertanto, il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest'ultimo vi presti volontaria adesione" (sent. 856/2000).
Se nel regolamento del costruttore è previsto il servizio di portierato, è possibile sopprimerlo con una votazione a maggioranza o serve l'unanimità?
E' sufficiente una votazione a maggioranza. Non si tratta, infatti, di una clausola che incide sui diritti reali dei condomini ma solo sulla disciplina dei servizi comuni.
"Le clausole dei regolamenti condominiali predisposte dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art.1136. Comma 2" (sezioni unite sent. 943/1999).
Il regolamento contrattuale può vietare la sopraelevazione anche se la legge la consente?
“L'art. 1138, ultimo comma, c. c., secondo cui i regolamenti condominiali non possono in alcun modo menomare i diritti dei condomini, si riferisce ai regolamenti approvati a maggioranza, non già a quelli approvati da tutti i condomini, i quali hanno valore contrattuale e, come tali, ben possono contenere limitazioni ai poteri dei condomini stessi e ai loro diritti sui beni comuni ed anche individuali, traendo validità ed efficacia dal consenso degli interessati, purché‚ espresso nella forma richiesta in relazione alla natura di ciascuna limitazione, onere o servitù che si viene ad imporre” (sent. 1195/1987).
Il regolamento condominiale può imporre delle servitù su beni condominiali a favore di un singolo condomino?
E' possibile solo se si tratta di un regolamento contrattuale.
"I poteri dell'assemblea condominiale, fissati tassativamente dal codice, non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti, o mediante approvazione del regolamento che la preveda, così che l'autonomia privata consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l'esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni" (sent. 26468/2007).
Se un regolamento dell'assemblea approvato a maggioranza, vieta ad un condomino di trasformare la sua abitazione in bed and breakfast e il condomino interessato non ha partecipato all'assemblea, si può considerare valida la clausola?
No, anche in questo caso la delibera è nulla.
"Le clausole del regolamento condominiale che incidono sui diritti immobiliari dei condomini, sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni, hanno natura contrattuale e, concernendo diritti immobiliari, per esse deve ritenersi imposta la forma scritta ad substantiam, cosicché va esclusa la possibilità di una loro approvazione mediante comportamenti concludenti dei condomini, quale la mancata contestazione della delibera condominiale che le abbia approvate da parte del condomino assente alla assemblea che ha adottato tale atto" (sent. 1314/2004).
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Ripartizione delle spese
In base all'Art. 1123 c.c. le spese di manutenzione si dividono per millesimi, in base all'uso che ciascuno può farne, in relazione all'utilità. L'assemblea ha comunque la facoltà di adottare in casi specifici un criterio diverso rispetto ai millesimi, ossia deliberare quote uguali,quando si tratta di spese o impianti destinati a servire tutti allo stesso modo come, ad esempio, spese legali o installazione dell'antenna centralizzata.La ripartizione per quote uguali, però, non può essere decisa a maggioranza una volta per tutte e in riferimento a qualunque tipologia di spese.L'assemblea può decidere di ripartire per sempre in quote uguali le spese per la pavimentazione del cortile perché questo è usato da tutti i condomini allo stesso modo?
No, non è possibile. In questo caso la delibera è nulla e può essere impugnata in qualunque momento.
"Ricorre la nullità della delibera condominiale quando l’assemblea proceda a una modificazione dei criteri di riparto non in via definitiva ma soltanto contingente e riferita a spese straordinarie: l’assemblea in mancanza di un accordo unamine dei condomini non ha il potere di stabilire o modificare i criteri di riparto delle spese in
violazione delle prescrizioni stabilite dall’art. 1123 c.c., secondo cui i contributi devono essere corrisposti dai condomini in base alle tabelle millesimali, atteso che tale determinazione non rientra nelle attribuzioni conferite all’assemblea dall’art. 1135 c.c." (sent. 6710/2010)
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Risarcimento per danni
Per legge è tenuto al risarcimento dei danni colui che li ha causati. Lo stabilisce l'art. 2043 del.in base al quale si ha diritto al risarcimento del danno non solo se questo è stato fatto volontariamente" (atto doloso), ma anche se risulta da una semplice omissione di un atto dovuto (atto colposo), come ad esempio la mancata manutenzione di impianti, come pure la mancata verifica del loro buono stato. In ambito condominiale si applica inoltre l'art. 2051 c.c. in base al quale il condominio ha per legge l'obbligo di vigilare e mantenere in buono stato le proprietà e gli impianti comuni e risponde del danno da cose in custodia. E' però obbligatorio da parte dei singoli condomini rispettare la normale diligenza anche nell'uso dei beni comuni, altrimenti non è possibile citare il condominio per danni.Nel caso di ascensore malfunzionante, chi risponde del danno la ditta che ne ha la manutenzione o il condominio che non ha avvisato la ditta?
La responsabilità è del condominio in quanto custode dell'impianto.
"In caso di appalto del servizio di manutenzione, continuativa o periodica, di cose, macchinari o impianti, non si verifica il passaggio dei poteri di custodia e degli oneri di vigilanza e della connessa responsabilità presunta ex art. 2051 c. c. a carico dell’appaltatore quando il bene resti in potere del committente. Pertanto, nel caso di manutenzione dell’impianto di ascensore da parte di un’impresa specializzata, poiché l’impianto continua a restare nella sfera di disponibilità dei proprietari dell’edificio, i quali ne conservano, con carattere di continuità, l’uso e il godimento, ad essi incombono, conseguentemente, gli oneri di custodia e di vigilanza con l’inerente responsabilità presunta" (sent. 4385/1979).
Nel caso di caduta dovuta alla cera passata sul pavimento da parte del portiere, si può citare il condominio per danni?
No, perché in questo caso il condomino avrebbe dovuto comportarsi in maniera più attenta.
"Il Condominio non risponde del danno se la caduta rovinosa, causata dal pavimento scivoloso per la cera, sia da imputare al comportamento del danneggiato che, prima di attraversare l’atrio, avrebbe dovuto prestare la normale diligenza" (sent. 16607/2008).
In caso di utilizzo improprio degli spazi comuni, è possibile ottenere un risarcimento dal condominio?
No, se ci si comporta in maniera non corretta non rispettando un divieto non è possibile chiamare in causa il condominio.
"Non vi è responsabilità del condominio qualora un bambino, giocando in tarda sera a pallone con alcuni coetanei nel cortile di un edificio condominiale urti accidentalmente contro la copertura in vetro dei box, riportando lesioni al volto. Deve ritenersi, infatti, che l'arbitrario comportamento del minore" (che non abitava neppure nel condominio) - il quale aveva impropriamente utilizzato, peraltro in ora serale ed in condizioni di visibilità evidentemente non ottimale, il cortile destinato a parcheggio di autovetture, per giocare a calcio - ha determinato l'insorgere di una situazione di pericolo, altrimenti insussistente, sfociata poi nell'evento lesivo, a causa dei vetri di copertura delle grate di aerazione del garage: grate, peraltro, delimitate da appositi livellini posti al piano di calpestio e sulle quali non era consentito il transito, proprio per rendere impossibile un contatto accidentale con i vetri di protezione. L'assoluta arbitrarietà del comportamento del minore (in concorso con la colpevole, omessa vigilanza dei suoi genitori) è tale da integrare il cosiddetto fattore esterno, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra cosa e danno, consentendo così di escludere qualsiasi responsabilità del condominio" (sent. 24804/2008).
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