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Tabelle
Le tabelle fotografano i rapporti di valore tra il singolo appartamenti in riferimento ai beni comuni, secondo quanto stabilisce l’art.68 disp. att. c.c. Per l’approvazione ex novo di tabelle millesimali di proprietà generale, quando queste non sono state messe a punto dal costruttore, è sufficiente la maggioranza ordinaria L’assemblea, infatti, non può derogare alle norme di legge in materia,e quindi le tabelle assembleari non potranno far altro che rispettare i criteri di legge per la ripartizione delle spese. In base a questo stesso principio è possibile, quindi, anche la modifica di tutte quelle tabelle millesimali che siano state approvate dall’assemblea e non predisposte dal costruttore. Si tratta, infatti, di atti di tipo regolamentare che non incidono sui diritti reali ma, come detto solo sulla disciplina dei servizi comuni.
La revisione delle tabelle è obbligatoria a norma di legge in caso di:
- errori nella redazione;
- sopraelevazione;
- notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano
Se un condomino amplia l'appartamento e aumenta il numero dei radiatori, occorre l'unanimità per la revisione delle tabelle per le spese di riscaldamento?
No, non occorre. E' sufficiente una delibera approvata a maggioranza semplice.
“Le tabelle approvate dall’assemblea non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari
di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio ai soli fini della gestione
del condominio”.(sent.18477/2010 sezioni unite).
Nel caso di ristrutturazione di un appartamento con ampliamento per recupero di locali in precedenza non per uso abitativo, è obbligatoria la revisione delle tabelle?
No, in questo caso non è prevista perché la legge esclude modifiche obbligatorie in caso di variazioni che non determinino una significativa alterazione dei valori tra i vari appartamenti.
“In ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati dalle
tabelle millesimali, sono escluse sia la revisione che la modifica delle tabelle tanto per errori nella
determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo,
quanto per mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, quand’anche
abbiano comportato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio od alterato,
comunque, il rapporto originario tra il valore delle singole unità del condominio e tra queste e l’edificio” (sent. 3001/2010).
Nel caso in cui un appartamento sia diviso in due e in parte venduto, è obbligatoria la revisione delle tabelle millesimali?
Sì perché l’ingresso di un nuovo condomino è destinato ad incidere sui conteggi della maggioranza poiché aumenta il numero dei votanti.
“In caso di aumento del numero dei condomini per la realizzazione di nuove unità immobiliari, è
necessaria la modifica del regolamento e delle pertinenti tabelle millesimali, allegate al regolamento contrattuale, modifica da praticarsi con il consenso unanime dei condomini o con un’azione giudiziaria da proporsi in contraddittorio con tutti i condomini” (sent. 24132/2009).
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Terrazze a livello
Le terrazze a livello sono le terrazze poste alla sommità del palazzo, ossia al piano attico, e che svolgono quindi la stessa funzione di copertura del lastrico solare, anche se sono di proprietà del condomino proprietario dell'attico. Di conseguenza alle spese per la sua manutenzione, quando queste riguardano la funzione di copertura, debbono partecipare tutti i condomini coperti.
Nel caso di terrazza a livello che copre solo parte di un'edificio, come si dividono le spese di manutenzione?
"Il condomino che, come proprietario del piano attico, ha l'uso esclusivo di terrazze poste a livello del suo appartamento aventi anche funzione di copertura (lastrico solare) delle sottostanti parti dello stabile, deve concorrere alla spesa di riparazione o ricostruzione del lastrico solare soltanto nella misura di un terzo, restando gli altri due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari di piani o porzioni di piani sottostanti, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno."(sent.497/1976).
In caso di infiltrazioni al piano sottostante all'attico, può l'assemblea deliberare l'esecuzione dei lavori anche se si tratta di terrazzo di proprietà?
"In tema di condominio di edifici, la terrazza a livello dell'appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese per la relativa riparazione o ricostruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti. E, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza. (c.c., art. I 126)" (sent. 15389/2000).
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Tetto
Il tetto rientra nell'elenco dei parti comuni qualunque sia la sua conformazione, in quanto copertura dell'immobile, e quindi le spese sono a carico di tutti i condomini a prescindere da dove si trovi il proprio appartamento. Quando invece esiste una struttura differenziata, ad esempio la copertura è in parte a tetto e in parte a lastrico solare, le spese di manutenzione necessarie vanno suddivise solo tra i condomini ai quali il tetto funge da copertura, ossia quelli con gli appartamenti in verticale sotto il tetto in base al principio del condominio parziale. Unico atto che possa prevedere anche in questo caso il pagamento a carico di tutti è il regolamento contrattuale. E' possibile per ciascun condomini realizzare modifiche al tetto se non ne viene alterata la funzione di copertura.In caso di condominio composto da più corpi separati, è possibile stabilire a maggioranza che le spese di manutenzione del tetto che copre solo uno di questi siano a carico di tutto il condominio e non solo di chi abita nella palazzina interessata?
No, non è possibile. In questo caso è necessaria una delibera all'unanimità.
"Nel caso di un condominio composto da blocchi di edifici separati, ciascuno dotato di un proprio tetto, la spesa per la riparazione di un tetto posta a carico di tutti i condomini e non solo di quelli del singolo edificio, segue un criterio di riparto contrastante con quello dettato dall’art. 1123, comma 3, c.c. e quindi non può essere approvata a semplice maggioranza. L’assemblea, infatti, non può deliberare su un bene non comune a tutti i condomini, essendo il condominio composto da blocchi di edifici distinti, a meno che non ci sia una delibera all’unanimità con la quale venga adottato un criterio di ripartizione della spesa diverso da quello posto dall’art.1123 c.c." (sent. 2487/2012).
Il proprietario della mansarda può trasformare parte del tetto in una terrazza a tasca senza richiedere l'autorizzazione del condominio?
Sì, la modifica è possibile purchè sia garantita la funzione di copertura e purché la trasformazione non sia di vasta portata.
"Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell'edificio in terrazza a uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente. La soppressione di una porzione limitata della falda non è di per se alterazione della destinazione del tetto, perché per destinazione si deve intendere quella complessiva, che non esige un'immodificabile consistenza materiale." (sent.14107/2012).
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