Dall'Abbaino all'Assemblea

A

Abbaini, finestre e lucernari

Il tetto fa parte dei beni comuni elencati dall'art. 1117 c.c., i ma i condomini proprietari degli appartamenti all'ultimo piano hanno la possibilità di aprire sul tetto abbaini, finestre e lucernari per dare aria e luce alle mansarde, senza che gli altri condomini possano imporre divieti.  L'unico vincolo è il rispetto della normativa edilizia comunale e il generale decoro architettonico, ossia l'estetica complessiva dell'edificio. A dettare legge in questo caso è l'articolo 1102 c.c. in base al quale è riconosciuto a tutti i condomini il diritto ad un uso più intenso delle parti comuni, a patto di non limitare i diritti altrui sugli stessi beni e non modificarne la destinazione d'uso.

Chi vuol  aprire delle finestre sul tetto deve comunicare le sue intenzioni all'assemblea o all'amministratore per ottenere l'autorizzazione?

No, non serve alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea o dell'amministratore se non ci sono divieti nel regolamento del costruttore. L'articolo 1102 c.c. Non richiede alcuna forma di autorizzazione e neppure obbliga alla comunicazione preventiva per poter esercitare i propri diritti.

"Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini e finestre per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d'arte e non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo" (sent. 17099/2006).

Occorrono  autorizzazioni nel caso di affaccio sulle proprietà altrui?

No. L'apertura di nuove finestre rientra in linea di principio negli interventi ammessi, purché autorizzata dal Comune in relazione all'aspetto estetico dell'immobile, senza ulteriori vincoli da rispettare. 

"L'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell'art. 1102 c. c. tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva." (sent. 23459/2004).

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Accesso alle proprietà private

I condomini hanno l’obbligo di consentire l’accesso dalle loro proprietà per l’esecuzione di lavori  da parte del condomino o di altri proprietari, ma solo quando non risulta possibile utilizzare altre vie. In base a quanto stabilisce l'art.843 c.c., infatti, il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. L'accesso, quindi, è ammesso ma esclusivamente nel caso in cui e non sia possibile intervenire per altre vie. Se l'alternativa esiste, invece,   deve essere rispettata la proprietà  e quindi l'interessato si può opporre al passaggio. In ogni caso è dovuto  il ripristino della situazione precedente al passaggio, e il risarcimento in caso di danni.

Nel caso in cui sia necessario occupare con i ponteggi un giardino privato per accedere alla facciata, il proprietario chiedere  un rimborso per lo spazio occupato?

No, il proprietario non può imporre il pagamento di una indennità per l'occupazione dello spazio, ma  nel caso di installazioni che impediscono l'ascesso alle proprietà, causando così un disagio al proprietari è possibile richiedere un’indennità come risarcimento per i disagi  nel caso in cui le installazioni impedissero l'accesso alle proprietà private, ad esempio l'uso del giardino.

"La norma di cui all'art. 843 c.c. comma 1 consente l'accesso o la momentanea occupazione degli spazi privati, per compiere le operazioni di manutenzione e di ripristino dei muri perimetrali dell'edificio (facciata ), il diritto del vicino di accedere al fondo altrui insorge ogni qual volta l'accesso si presenta necessario, perché senza di esso non sarebbe possibile eseguire le riparazioni" (sent. 10474/1998).

Il proprietario al quale viene richiesto l'accesso, può porre dei limiti e stabilire degli orari?

Sì, purché lo faccia prima dell'avvio dei lavori.

“Le modalità di accesso e di passaggio nel fondo del vicino al fine di eseguire la costruzione, potranno, qualora ne ricorrano le condizioni, essere disciplinate in base al principio della libera autonomia contrattuale mediante apposite convenzioni concluse tra i proprietari interessati, per quanto attiene alle modalità di svolgimento, alla durata del passaggio e all'eventuale occupazione del fondo” (sent. 3222/1982). 

In caso di contrasti, chi deve valutare l'esistenza di una via alternativa all'accesso nella proprietà privata, l'assemblea o il giudice?

In caso di contrasti la decisione spetta al giudice. L'assemblea non ha autorità in materia.

“Ai fini del riconoscimento della necessità cui l’articolo 843 c.c. subordina la concessione dell’accesso sul fondo altrui, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l’unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo. Ne consegue che, ove egli pervenga alla conclusione che il richiedente possa procurarsi altrove il  passaggio, con  disagi e costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso, deve escludersi la sussistenza del requisito della necessità” (sent. 1801/2007). 

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Alberi e giardini

Gli alberi possono far parte sia dei giardini privati che di quello comune. In entrambi i casi, però, non è possibile tagliarli senza autorizzazioni comunali, mentre è un obbligo provvedere a mantenerli in buono stato anche per evitare la caduta di rami e danni a persone e cose. La potatura degli alberi, inoltre, è obbligatoria per evitare di creare fastidi ai condomini in tutti i casi in cui le chiome egli alberi invadono la proprietà altrui. In questo caso è possibile anche richiedere un risarcimento per i disagi dovuti alla mancata manutenzione. Poiché è necessario al mantenimento in buono stato degli alberi, la potatura è un intervento a carico di tutti e al quale nessun condomino si può sottrarre. 

Se il condominio tarda a potare gli alberi  e questo  impedisce ad un condomino di ricevere aria e luce nel suo appartamento, può chiedere  un  risarcimento per danni?

Sì, il risarcimento è dovuto se c'è mancata manutenzione per  negligenza del condominio. 

“Nel caso in cui un condominio chieda il risarcimento dei danni e l'eliminazione di alberi piantati in un'aiuola comune, con le loro chiome a ridosso del proprio alloggio impediscono l'ingresso a questo dell'aria e della luce, occorre sempre indagare se la mancata manutenzione degli alberi non costituisca un comportamento negligente del condominio, sempre in applicazione del principio per il  quale l'uso delle parti comuni non deve mai risolversi in pregiudizio di alcun condomino” (sent. 9829/1992).

Nel caso in cui in un giardino privato sia necessario potare degli alberi che si trovano nei giardini di proprietà, chi deve pagare per l'intervento?

Quando si tratta di piante che contribuiscono all'estetica del giardino alle spese deve partecipare anche il condominio L'intervento di potatura, invece, è un obbligo del solo proprietario in tutti i casi in cui è necessaria per evitare fastidi ai vicini, come caduta dei rami e/o invasione degli spazi altrui (balconi, giardini).

"Alle spese di potatura degli alberi, che insistono su suolo di proprietà esclusiva di un solo condomino, sono tenuti a contribuire tutti i condomini in proporzione dei loro millesimi di proprietà purché si tratti di piante funzionali al decoro dell'intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso" (sent. 3666/1994).

E' possibile trasformare l'intera area interna destinata a giardino in un parcheggio con una delibera a maggioranza?

No, occorre l'unanimità  in quanto si tratta di variare la destinazione d'uso di uno spazio comune (da giardino a parcheggio). 

"I danni conseguenti al taglio degli alberi ad alto fusto - seppur presenti in un giardino condominiale - appaiono irreversibili non solo per i condomini ma più in generale per i cittadini. Occorre, quindi tener conto del parere della minoranza dei proprietari e del Comune" (sent. 24396/2005).

Con quale maggioranza è possibile recintare una zona verde destinata a giardino per evitare che venga rovinata?

In questo caso è sufficiente la maggioranza di un terzo in quanto si tratta di un semplice intervento di manutenzione ordinaria

“La recinzione della zona verde di un viale comune per evitarne un indiscriminato calpestio, deliberata dall’assemblea dei condomini non è inquadrabile come innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune e tanto meno può essere assimilata a un’innovazione idonea ad arrecare pregiudizio alla cosa stessa, bensì configura un semplice mutamento della sistemazione od utilizzazione del bene, rientrante negli atti di ordinaria amministrazione, per i quali è sufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136, 2° co., c.c. (Cass. 21-9-1977, n. 4035). 

Quale maggioranza occorre per  destinare parte del giardino ad area  giochi?

E' sufficiente la maggioranza di 500 millesimi prevista per l'approvazione delle delibere di regolamentazione dell'uso dei beni comuni.

“La disciplina dei giochi dei bambini nei viali del cortile-giardino condominiale non integra un'occupazione degli stessi né un'alterazione della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso degli altri condomini, risolvendosi in una forma di utilizzazione diversa da quella normale ma non illegittima, essendo compatibile con la destinazione del bene. Essa può, di conseguenza, essere disposta dall'assemblea con deliberazione adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 cod. civ., ancorché il regolamento di condominio di natura contrattuale vieti l'occupazione delle parti comuni da parte dei condomini” (sent. 4479/1981).

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Amministratore

La nomina dell'amministratore è obbligatoria per legge quando i condomini sono più di quattro, come stabilisce l'art.1129c.c., e deve essere deliberata dall'assembla. Queste sono norme inderogabili, quindi nessun altro ha il potere di nomina tranne, appunto, l'assemblea. Per la nomina è necessaria la convocazione di un'assemblea straordinaria, e occorre il sì della maggioranza dei presenti con almeno 500 millesimi di proprietà.

Quando non c'è obbligo di amministrazione in base al numero dei proprietari, come si deve procedere per formalizzare  la costituzione del condominio?
Non ci sono particolari formalità per la costituzione del condominio. Poiché il termine non significa altro che insieme di proprietari (dal latino cum che significa con, insieme e dominus, che significa proprietario), di fatto il condominio si intende costituito quando un immobile viene venduto a più proprietari. Non occorre, quindi, alcun atto formale di costituzione ma già con la prima riunione dell'assemblea si può prendere qualunque decisione.
 "Il condominio si costituisce ipso iure nel momento in cui si realizza il frazionamento dell’edificio da parte dell’unico originario proprietario pro indiviso, con la vendita in proprietà esclusiva, ad uno o più soggetti diversi, di piani o porzioni di piano. Da quel momento in poi sussiste la legittimazione attiva del condominio, e per esso del suo amministratore, in tutte le controversie che abbiano ad oggetto la rivendica diparti comuni" (sent. 3257/2004).

La carica di amministratore prevede sempre il pagamento di un compenso?

L'attività dell'amministratore di norma è retribuita. Spetta comunque all'assemblea, come stabilisce l'art. 1135, decidere l'importo del compenso. Questo deve essere fissato annualmente, in occasione di ogni riconferma dell'amministratore o al momento di una nuova nomina. Anche qualunque compenso aggiuntivo, quindi, deve essere sempre formalmente deliberato. Così, in particolare,e l'amministratore non può richiedere alcuna somma per la partecipazione alle assemblee o la convocazione di assemblee straordinarie, a meno che non sia stato deliberato un compenso ad hoc per questo tipo di attività nel momento in cui è stata approvata la sua nomina.

"Il compenso per l'amministratore, meramente eventuale, deve essere fissato dall'assemblea, ragione per cui non può ragguagliarsi alle tariffe (ancorché predisposte dalle associazioni di categoria), se non sono accettate dai condomini. Inoltre, sarebbe assurdo consentire all'amministratore, cui è demandato il compito di convocare l'assemblea ordinaria e straordinaria, di incrementare il suo compenso, con iniziative più o meno giustificate, convocando a suo piacimento l'assemblea dei condomini in sessione straordinaria" (sent. 3596/2003).

Esistono attività per le quali  è dovuto  un compenso extra?

E' prassi, in caso di contratti di appalto una certa rilevanza, ad esempio per il rifacimento della facciata del palazzo, che l'amministratore richieda un compenso extra per la sua attività. Di norma viene calcolato in percentuale rispetto all'importo dei lavori. Non c'è però nessuna misura fissa obbligatoria, né tanto meno è un obbligo di legge quello di riconoscere un compenso aggiuntivo in via automatica: anche in questo caso a decidere deve essere l'assemblea., che deve anche fissare l'importo.

"Il diritto dell'amministratore a percepire un compenso extra per l'attività prestata per effettuare gli adempimenti prescritti dalla legge, allorché si debbano eseguire interventi straordinari allo stabile condominiale, sussiste solo quando sia stato deliberato dall'assemblea" (sent. 28734/2008).

E' valida la nomina dell'amministratore fatta dal costruttore, o la riserva del costruttore alla nomina contenuta nel regolamento contrattuale?

No. La nomina  non  è valida  perché in contrasto con quanto previsto dalla legge. L'art. 1129 c.c. Stabilisce infatti che alla nomina dell’amministratore deve provvede l’assemblea, ovvero l’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini, se l'assemblea non provvede, e l'art.1138 sancisce l’inderogabilità delle disposizioni sulla nomina dell’amministratore contenute nell’art.1129. L'inderogabilità è assoluta. Il costruttore può quindi solo proporre un amministratore, ma spetta all'assemblea conferire il mandato.

“E' da ritenere nulla la clausola - anche se contenuta nei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari o nel regolamento contrattuale - che riservi l’amministrazione all’impresa costruttrice per un dato periodo di tempo, per violazione degli artt.1129 e 1138 c.c.” (sent. 2155/1996) 

L'amministratore è obbligato a presentarsi dimissionario ogni anno?

La carica di amministratore ha una durata annuale, come stabilisce il comma 2 dell'art.1129 c.c. secondo il quale “ L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea”. Inoltre, come prevede il comma 2 dell'art. 1130 c.c., “alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione”, quindi  presentare il bilancio e presentasi come dimissionario. Starà poi all'assemblea riconfermarlo o sceglierne un altro. La durata annuale dell'incarico scatta dal momento della nomina, a prescindere dall'anno solare. Di conseguenza anche il bilancio non deve necessariamente coincidere con l'anno solare.

Se l'assemblea intende nominare un nuovo amministratore ma l'amministratore in causa non convoca l'assemblea straordinaria, cosa si può fare?

Se l'amministrare non si attiva si può comunque procedere con l'assemblea autoconvocata. E' sufficiente, per questo, una richiesta  firmata da almeno due condomini con non meno di un sesto dei millesimi, secondo quanto stabilisce l'art. 66 disp. att. c.c. 

Se l'amministratore viene cambiato prima della scadenza, deve essere pagato per l'intero anno?

 In caso di revoca occorre tener presente che se c'è una giusta causa, perché l'amministratore non esegue correttamente il suo mandato o è inadempiente rispetto agli atti dovuti dall'amministratore, si può evitare di pagare in compenso pattuito. In caso contrario, invece, è dovuto il pagamento del compenso per l'intero anno di mandato, e l'amministratore può anche richiedere una una indennità per il licenziamento anticipato.

"Trattandosi di mandato che si presume oneroso, se la revoca interviene prima della scadenza dell'incarico, l'amministratore avrà il diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca" (sent. sezioni unite 20957/ 2004).

Se non si riesce mai ad avere la maggioranza di 500 millesimi, si può comunque considerare valida la nomina ad amministratore di chi ha preso la maggioranza in assemblea?

La nomina dell'amministratore con una maggioranza inferiore è valida se la delibera non viene impugnata entro 30 giorni. Le delibere approvate con un numero di voti inferiore a quello stabilito dalla legge, infatti, sono annullabili e non nulle.

 “Sono  annullabili le delibere  con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea;

adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento; affette da vizi formali;  in violazione di norme di legge, convenzioni, regolamenti, convocazione o informazione dell'assemblea”(sent. 4806/2005)  .

Il condomino che si propone come amministratore, può votare per sé?

No, il condomino che si propone come amministratore non può votare per sé  in quanto in  conflitto d'interesse. 

“L’ordinamento, pur riconoscendo al condominio una sia pur limitata personalità giuridica, attribuisce pur tuttavia ad esso potestà e poteri di carattere sostanziale e processuale, desumibili dalla disciplina della sua struttura e dai suoi organi, così che deve ritenersi applicabile, quanto al computo della maggioranza della relativa assemblea, la norma dettata in materia di società, per il conflitto di interessi, con conseguente esclusione dal diritto di voto di tutti quei condomini che, rispetto ad una deliberazione assembleare, si pongano come portatori di interessi propri, in potenziale conflitto con quello del condominio. Ai fini della invalidità della delibera assembleare, peraltro, tale conflitto non è configurabile qualora non sia possibile identificare, in concreto, una sicura divergenza tra ragioni personali che potrebbero concorrere a determinare la volontà dei soci di maggioranza ed interesse istituzionale del condominio“ (sent. 6853/2001).

Cosa accade se viene impugnata la delibera di nomina ma non viene nominato un altro amministratore?

Le delibere impugnate  restano valide fino alla sentenza del giudice, in base a quanto stabilisce l'art. 1137 c.c. Quindi il nuovo amministratore resta in carica con pieni poteri finchè non si procede con la sentenza o con la nuova nomina. 

“L’amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti all’autorità giudiziaria per vizi che comportano la nullità o annullabilità della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell’assemblea dei condomini ( n. 739/1988).

Cosa accade se l'assemblea, alla scadenza annuale, non intende riconfermare l'amministratore ma non decide per  una nuova nomina?

L'amministratore in carica conserva tutti i suoi poteri finché non viene scelto il suo successore. In questo caso, infatti, scatta il regime della prorogatio in base al quale  mantiene i pieni poteri sia per gli atti di ordinaria amministrazione sia per la straordinaria amministrazione, fino al passaggio di consegne con il nuovo amministratore.

"L'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione dalla carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c. c., conserva ad interim i poteri conferitegli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento, e può continuare pertanto ad esercitarli, fino a che non sia sostituito con altro amministratore" (sent. 7256/1986).

Se l'amministratore effettua delle spese per conto del condominio e poi viene sfiduciato, può trattenere i documenti fino al momento del rimborso?

No. Anche se l'amministratore che ha anticipato dei soldi di tasca sua per far fronte a delle spese necessarie ed urgenti ha diritto al rimborso, non può in ogni caso rallentare il passaggio di consegne e trattenere la documentazione condominiale in attesa di essere liquidato. 

"L'amministratore di un condominio, alla cessazione del suo mandato, ha l'obbligo di restituire ai condomini quanto ricevuto a causa dello svolgimento dell'incarico, tra cui i documenti concernenti la gestione, né può trattenerli finché non rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio, avvalendosi del principio inademplenti non est adimplendum, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi" (sent. 13504/1999).

Come si deve comportare  l'amministratore uscente con il suo successore?

Il termine del mandato comporta  l'obbligo del passaggio di consegne. Insieme ai documenti, l'amministratore uscente  dovrà anche consegnare eventuali giacenze di cassa, nel caso in cui non si sia optato per un conto corrente, qualunque sia l'anno al quale le somme si riferiscono. 

"L'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. Pertanto, a norma dell'art. 1713 del codice civile, alla scadenza l'amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono" (sent. 10815/2000).

Cosa si può fare se il vecchio amministratore non effettua il passaggio di consegne?

Se il passaggio di consegne non avviene con celerità è possibile far causa all'amministratore uscente richiedendo al giudice un provvedimento d'urgenza ex articolo 700 c.p.c. Può far causa anche un singolo condomino. 

“L’amministratore cessato dalla carica, ha l’obbligo di restituzione di tutta la documentazione inerente al condominio e della quale è stato in possesso in forza del suo mandato ad amministrare. L’azione volta ad ottenere la restituzione di detto materiale, in quanto tesa a tutelare  il comune interesse dei condomini, può essere avviata anche dal singolo condomino in forza del principio della rappresentanza interna, principio per il quale ciascun condomino può agire in via autonoma a tutela di un interessa comune” (sent. 8132/2004). 

di particolare urgenza oppure trascuratezza da parte degli altri comproprietari" (sent. 8876/ 2000).

Quali sono le spese che l'amministratore può fare senza preventiva autorizzazione dell'assemblea?

Se ci sono soldi in cassa per le spese ordinarie, l'amministratore può effettuare senza preventiva autorizzazione  le spese quelle che ritiene utili, anche semplicemente per l'abbellimento del condominio. Rientrano tra queste spese, ad esempio, la pulitura straordinaria della guida delle scale, l'acquisto di nuovi vasi per le piante da giardino e così via.  L'unico vincolo è che non siano spese di notevole entità. Spetterà comunque all'assemblea approvare la ripartizione tra i condomini. 

"Riguardo alle spese, di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni che l'amministratore abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, l'assemblea ben può riconoscerne vantaggiosa l'opera, ancorché non indifferibile ed urgente, ed approvarne la relativa spesa, purché oggettivamente utile per il condominio e non voluttuaria né gravosa, restando la preventiva formale deliberazione di esecuzione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della stessa e dalla conseguente ripartizione del relativo importo tra i condomini" (sent. 18192/2009).

L'amministratore può sottoscrivere una polizza di assicurazione condominiale senza l'autorizzazione dell'assemblea?

No. La tutela dei beni comuni è un obbligo per l'amministratore, ma la polizza a copertura dei danni in condominio è facoltativa e non obbligatoria per legge. Di conseguenza per  la  stipula di un contratto di assicurazione occorre sempre una delibera dell'assemblea.

"L’art. 1130 c. c. nell’attribuire all’amministratore l’esecuzione degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d’assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’art.1130., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato" (sent.8233/2007).

Se l'assemblea si rifiuta di eseguire i lavori necessari, quali sono le responsabilità dell'amministratore? 

Se i condomini decidono di non effettuare lavori, oppure semplicemente rinviano la decisione nonostante situazioni di pericolo imminente, e non ci sono soldi in cassa , l'amministratore non ha alcuna responsabilità. Nel caso in cui la mancata manutenzione provochi danni a persone o cose,  I responsabili  sono solo i condomini. 

"E' principio consolidato che la mancata formazione della volontà assembleare e l'omesso stanziamento dei fondi necessari a porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo non può ipotizzarsi alcuna responsabilità dell'amministratore per non avere attuato interventi che non era in suo materiale potere adottare e per la realizzazione dei quali non aveva, nella veste, le necessarie provviste, ricadendo in siffatta situazione la responsabilità in capo ai proprietari e a ciascun singolo condomino, indipendentemente dall'attribuibilità ai medesimi dell'origine della situazione di pericolo" (sent. 21401/2009).

Cosa può fare l'amministratore se il titolare del lastrico rifiuta di fare seguire lavori necessari per evitare infiltrazioni?

L'amministratore può denunciare per danno temuto  i singoli condomini che non rispettano gli obblighi di manutenzione dei beni comuni. Non occorre per questo l'autorizzazione dell'assemblea.

"La norma dell'art. 1130. comma 4 va intesa nel senso che l'amministratore, oltre a chiedere i provvedimenti cautelari, è abilitato anche a compiere tutti gli atti diretti alla conservazione della integrità delle cose comuni, con la conseguenza che il medesimo può esercitare, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea dei condomini … l'azione di danno temuto" (sent. 152/1986).

Eventuali provvedimenti adottati dall'amministratore relativamente ai beni comuni, hanno valore obbligatorio per tutti i condomini?

Sì, in quanto l'amministratore ha l'obbligo di legge di regolamentare l'uso dei beni comuni come previsto dall'art. 1129 c.c., in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini. In base a quanto stabilisce l'art. 1133, poi, i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso sia il ricorso all'assemblea, sia il ricorso al giudice, entro 30 giorni dal varo dei provvedimenti stessi. 

“L'amministratore, anche laddove vi siano incertezze o dubbi interpretativi, può adottare provvedimenti di portata obbligatoria per il condomino e che questi può ricorrere all'assemblea o anche - direttamente - proporre impugnativa ex art. 1137 c.c. “(sent. 10347/2011).

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Animali

Tenere animali da compagnia in casa è un diritto di tutti. L'unico testo che può prevedere un divieto o porre limiti al tipo di animali accettati (ad esempio il permesso di tenere solo cani di piccola taglia), è un regolamento approvato all'unanimità, ovvero il regolamento contrattuale messo a punto dal costruttore. Chi tiene animali in casa deve comunque rispettare tutte  le disposizioni di legge relativamente alla circolazione degli animali negli spazi comuni,  e le altre eventuali disposizioni dettate a livello locale. Inoltre è necessario adoperarsi al massimo per evitare odori e rumori fastidiosi.

E' possibile per l'assemblea vietare di tenere in casa cani di grossa taglia, e non esiste un regolamento contrattuale in materia?

No, non è possibile perché questo tipo di decisioni esula dai poteri dell'assemblea in quanto riguarda i diritti dei singoli sulle proprietà private. 

“In tema di condominio, il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva” (sent.3705/2011).

E' possibile lasciare libero il proprio cane nel cortile condominiale?

No, non è possibile perché la presenza del cane senza guinzaglio e senza museruola potrebbe creare disagio agli altri condomini.

"In tema di condominio, il diritto di cui è titolare ciascun condomino di usare e godere delle cose di proprietà comune a suo piacimento trova limite nel pari diritto di uso e di godimento degli altri condomini. Pertanto, l'usare degli spazi comuni di un edificio in condominio facendovi circolare il proprio cane senza le cautele richieste dall'ordinario criterio di prudenza può costituire una limitazione non consentita del pari diritto che gli altri condomini hanno sui medesimi spazi, se risulti che la mancata adozione delle suddette cautele impedisce loro di usare e godere liberamente di tali spazi comuni" (sent. 14353/2000).

Come ci si deve regolare in merito al disturbo della quiete per l'abbaiare dei cani?

Occorre che il cane sia educato e non abbai costantemente.  A meno che non tratti di un abbaiare continuo e in ore notturne, infatti, non è possibile pretendere il risarcimento danni per il disturbo della quiete dovuto all'abbaiare dei cani. 

"I cani che vivono in un condominio non possono abbaiare giorno e notte disturbando i vicini di casa ma è anche vero che i padroni devono osservare scrupolosamente il regolamento condominiale e limitare al massimo i rumori molesti prodotti dal cane. Dal momento che è del tutto impossibile coartare la natura dell'animale al punto da impedirgli di abbaiare, si deve fare tutto il possibile per anticipare le possibili cause di agitazione ed eccitazione dell'animale, principalmente nelle ore notturne" (sent. 7856/2008).

E' possibile tutelarsi in caso di odori fastidiosi dovuti alla presenza di un numero eccessivo di gatti nel giardino privato?

E' possibile avvisare la Asl per una verifica. Se il disagio persiste si può far causa per odori molesti.

Cassazione “Il reato previsto dall'art. 674 c.p. non punisce soltanto le emissioni di gas, vapori o fumo idonei ad imbrattare o cagionare molestie alle persone non sono solo quelli provenienti da attività produttive ma anche tutte quelle esalazioni maleodoranti comunque imputabili all'attività umana, quali ad esempio quelle provenienti dalla presenza nel proprio giardino di numerosi animali senza l'adozione di cautele idonee ad evitare disturbo o molestie ai vicini” (sent.19296/2008)

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Antenne tv

La legge 554/1940 “Disciplina dell'uso degli aerei esterni per audizioni radiofoniche”, riconosce, a chiunque abiti in un appartamento, la libertà di antenna, ossia il diritto di installazione nonché il passaggio delle condutture, fili o qualsiasi altro impianto occorrente sia sulla proprietà privata che su quella comune, per ricevere le trasmissioni televisive. L'installazione non può essere impedita a patto che sia a norma di legge e che non ostacoli gli altri o impedisca il pari diritto all'uso del bene comune da parte degli altri condomini. L'installazione di un'antenna centralizzata, invece, costituisce un'innovazione e di conseguenza è un intervento alla quale ci si può sottrarre se non interessati all'uso.  E' invece obbligatorio l'ammodernamento dell'impianto esistente, con il passaggio al digitale terrestre,  in quanto previsto dalla legge 66/2001”Disposizioni urgenti per il differimento di termini in materia di trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali, nonché per il risanamento di impianti radiotelevisivi “.  Il comma 13 dell'articolo 2 della legge stabilisce infatti che “Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice”. Quindi è sufficiente la  maggioranza di un terzo per dare il via ai lavori, e di conseguenza tutti coloro che sono allacciati all'antenna non si potranno sottrarre al pagamento per il passaggio al digitale. 

Come si ripartiscono le spese per l'installazione dell'antenna centralizzata?

Le spese possono essere ripartite in quote uguali perché l'antenna è destinata a servire tutti i condomini allo stesso modo a prescindere dalla grandezza degli alloggi. 

"E' corretto il riparto delle spese per l'installazione di un'antenna centralizzata in parti uguali tra i condomini, trattandosi di spesa destinata a servire in parti uguali gli stessi, e ciò ai sensi dell'art. 1123 c. 1 e 2 del Codice Civile. La cosa risponde anche ad una prassi ormai consolidata, ma nulla vieta che in sede di delibera i condomini decidano per la ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà" (sent. 6714/2010).

In presenza dell'antenna centralizzata, si può imporre ai singoli condomini di eliminare le antenne di proprietà, o di non istallarne altre?

No, perché la legge tutela in assoluto il diritto di antenna e quello dei condomini di utilizzo delle parti comuni. 

"Qualora sul terrazzo di uno stabile condominiale sia installata (per volontà della maggioranza dei condomini) un'antenna televisiva centralizzata e un condomino (o un abitante dello stabile) intenda invece installare un'antenna autonoma - l'assemblea dei condomini possa vietare tale ultima installazione, solo se la stessa pregiudichi l'uso del terrazzo da parte degli altri condomini o arrechi comunque un qualsiasi altro pregiudizio apprezzabile e rilevante ad una delle parti. Al di fuori di tale ipotesi una delibera che vieti l'installazione deve essere considerata nulla con la conseguenza che il condomino leso può far accertare il proprio diritto alla installazione stessa, anche se abbia agito in giudizio oltre i termini previsti dall'art. 1137, o, essendo stato presente nell'assemblea, non abbia manifestato espressamente la propria opposizione alla delibera stessa." (sent. 5399/1985).

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Antenne telefonia

La locazione del lastrico solare per l''installazione di un'antenna per la telefonia costituisce un atto di ordinaria amministrazione.   Anche quando un condominio è composto da palazzine e l'antenna viene installa sua una di queste, a decidere dovrà essere l'intero condominio e non la singola palazzina. L'affitto, infatti, dovrà essere ripartito tra tutti i condomini, poiché il contratto di locazione è tra gestore e condominio, e non con i proprietari di una singola palazzina.

Con quale maggioranza è possibile dare in locazione la terrazza per l'installazione dell'antenna per la telefonia?

Per le locazioni con durata entro i 9 anni è sufficiente la maggioranza semplice, ossia il sì di un terzo dei condomini in seconda convocazione, poiché si tratta di un atto di ordinaria amministrazione, al quale per analogia si possono applicare le disposizioni previste per la locazione di qualunque bene di proprietà condominiale. Per le locazioni con durata superiore occorre invece l'unanimità, come stabilito dall'art. 1108 c.c.

“Deve ritenersi che la locazione non integra un'innovazione, ai sensi dell'art. 1120 del codice civile, non risolvendosi né in una modificazione materiale di un bene comune, né in un mutamento della sua destinazione economica (la utilizzazione indiretta di un immobile non si differenzia da quella diretta), l'unica alternativa che si pone e' quella del suo inserimento tra gli atti d'amministrazione ordinaria, per i quali la ratifica richiede una deliberazione adottata a maggioranza semplice, ovvero tra quelli d'amministrazione straordinaria per i quali, anche in seconda convocazione, è necessaria la maggioranza prescritta dall'art. 1136 secondo comma c. c. Ad avviso di questa Corte la conclusione del contratto di locazione di un appartamento condominiale e' un atto d'amministrazione ordinaria essendo possibile conseguire la finalità del "miglior godimento delle cose comuni" (art. 1106 cod. civ.) anche coll'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto)” (sent. 10446/1998)

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Ascensore

L'installazione di un nuovo impianto rientra tra le innovazioni regolate dall'articolo 1121 c.c., a meno che non abbia le caratteristiche tali da poter essere utilizzato dai disabili e quindi si possa configurare come intervento di abbattimento delle barriere architettoniche. Nel primo caso, trattandosi di impianto suscettibile di utilizzazione separata, la maggioranza necessaria per deliberare l'installazione è pari ai due terzi dei condomini e dei millesimi, e chi non è interessato è esonerato dalla spesa. Nel caso dell'abbattimento delle barriere architettoniche, invece, la maggioranza richiesta dalla legge è la maggioranza semplice.  Per l'installazione si deve far riferimento, invece, alla tabella di proprietà generale, in quanto l'impianto rientra tra le parti comuni. Per quel che riguarda invece la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto si deve tener conto dei criteri previsti  dalla legge per la manutenzione delle scale, ossia dall'art.1124 c. c., facendo, quindi, riferimento per la metà della spesa ai millesimi di proprietà, e per l'altra metà all'altezza del piano.

Quali spese di manutenzione sono a carico dei proprietari del piano terra che non utilizzano l'ascensore?
Di norma sono esentati dal pagamento delle spese di spese di utilizzo e pulizia i condomini del piano terra che non utilizzino l'ascensore.
"In assenza di prova circa l'esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell'ascensore, essendo comunque comproprietari dell'impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione, mentre gli stessi sono esonerati ex art. 1123. comma 2 dal contribuire alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto" (sent.864/1976).

Come si ripartiscono le spese per  la sostituzione integrale di un vecchio ascensore?
Le spese debbono essere suddivise con gli stessi criteri previsti dalla tabella per la manutenzione, in quanto si tratta in questo caso di manutenzione straordinaria.
“La regola posta dall’art. 1124 cod. civ. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente" (sent.  5479/1991)

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Assemblea

L’assemblea è l'organo decisionale del condominio. I suoi compiti sono stabiliti dall'art.1135. in base al quale l'assemblea deve deliberare in materia di:
- conferma dell'amministratore e alla eventuale sua retribuzione;
- approvazione del preventivo delle spese e relativa ripartizione tra i condomini;
- approvazione del rendiconto annuale e del residuo attivo della gestione;
- opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
Le regole per la convocazione dell'assemblea sono dettate dalla legge, ossia dall'art. 66 disp. att.., e valgono per qualunque tipo si assemblea, ordinaria o straordinaria. Non sono ammesse eccezioni, neppure in caso di autoconvocazione, altrimenti le delibere possono essere impugnate. E' obbligatorio inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea almeno cinque giorni prima della data fissata per il suo svolgimento.

Come si calcola il termine di cinque giorni relativo all'invio della convocazione?
Il termine si calcola tra il momento del ricevimento della comunicazione e quello data dell'assemblea, quindi a partire dal giorno seguente al ricevimento dell'avviso da parte del condomino.
“L'art. 66, comma 3, disp. att. c. c., stabilisce che l'avviso di convocazione deve giungere a ogni condomino almeno cinque giorni prima di quello fissato per la prima riunione, con la precisazione che, nei cinque giorni richiesti per il preavviso, non si computa quello in cui si deve tenere l'assemblea ( sent. 995/1969)”.

Cosa accade se un condomino si rifiuta di accettare la raccomandata  del condominio con la convocazione dell'assemblea?
Le delibere prese in assemblea sono valide comunque e non possono essere impugnate per vizi di convocazione.
“La convocazione si considera efficacemente inviata anche nel caso in cui un condomino, respingendo la raccomandata contenente l'avviso di convocazione pervenutagli entro i termini di legge, si sia posto in condizione di non poter conoscere la data dell'assemblea” (sent. 195/1970).

Quale prova deve dare l'amministratore relativamente all'invio della raccomandata per la convocazione dell'assemblea se il condomino non l'ha ritirata?
E' sufficiente la ricevuta di invio della raccomandata.
“la lettera raccomandata o il telegramma - anche in mancanza dell'avviso di ricevimento - costituiscono prova certa della spedizione attestata dall'ufficio postale attraverso la ricevuta di spedizione, da cui consegue la presunzione, fondata sulle univoche e concludenti circostanze della spedizione e dell'ordinaria regolarità del servizio postale e telegrafico, di arrivo dell'atto al destinatario e di conoscenza ex art. 1335 c.c. dello stesso, per cui spetta al destinatario l'onere di dimostrare che il plico non contiene alcuna lettera al suo interno, ovvero che esso contiene una lettera di contenuto diverso da quello indicato dal mittente “  (sent. 22133/2004).”

In caso di comproprietari, è corretto inviare l'avviso a nome di uno solo di loro?
L'avviso è valido se si tratta di comproprietari conviventi, come, ad esempio, nel caso di coniugi. Negli altri casi è obbligatorio l'invio della convocazione a tutti i proprietari.
“La valida convocazione di uno dei comproprietari di piano o porzione di piano indivisi può evincersi anche dall'avviso dato all'altro comproprietario, qualora ricorrano circostanze presuntive tali da far ritenere che il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione medesima, come nel caso dei coniugi conviventi “(sent. 3231/1984).

Se la casa è in comproprietà ma vi abita uno solo dei coniugi in seguito a separazione legale, l'amministratore deve inviare la comunicazione al solo coniuge residente o a entrambi?
In questo caso è obbligatorio inviare la comunicazione a entrambi i proprietari  a seconda degli argomenti in discussione. In caso di assegnazione della casa da parte del giudice infatti, nei confronti del condominio tra i coniugi ci sono diverse responsabilità, dato che quando esiste un diritto di abitazione chi abita nell'appartamento è responsabile della gestione ordinaria, e l'altro coniuge solo degli interventi di manutenzione straordinaria.
"La gratuità dell’assegnazione dell’immobile facente parte della casa coniugale si riferisce solo all’uso di esso" (per il quale, come detto, non deve versarsi alcun corrispettivo), ma non si estende alle spese ordinarie correlate a tale utilizzo, quali, ad esempio, quelle condominiali: la manutenzione delle cose comuni poste a servizio dell’alloggio sono destinate, dunque, a carico del coniuge assegnatario" (sent. 5374/1994).

In caso di nuda proprietà e usufrutto, come si deve comportare l'amministratore per la convocazione in assemblea?
La convocazione va inviata all'uno o all'altro a seconda degli argomenti in discussione, in base al relativo diritto di voto. L'usufruttuario, infatti è responsabile della sola della manutenzione e gestione ordinaria. Divisione dei ruoli anche quando si tratta di convocare l'assemblea: in base degli argomenti in discussione, infatti, il diritto di voto spetta a uno o all'altro dei due. L'usufruttuario è infatti responsabile della manutenzione e gestione ordinaria; al nudo proprietario spettano invece le spese per ristrutturazione straordinaria e innovazioni.
"Ai sensi del terzo comma dell'art. 67 disp. att.., per gli affari attinenti all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni" (per es. nomina e compenso amministratore, ripartizione spese di portierato, dev'essere convocato l'usufruttuario; se invece si tratta di deliberare su innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio, dev'essere convocato il nudo proprietario" (sent. 10611/1990).

Quando viene venduto un alloggio, l'amministratore deve farsi carico di contattare i nuovi acquirenti ai fini della validità dell'assemblea?
No, non è compito dell'amministratore informarsi sull'arrivo dei nuovi proprietari, né c'è alcun obbligo per i venditori di comunicare all'amministratore il passaggio di proprietà. E' compito dei  nuovi condomini,  invece, farsi vivi. Di conseguenza qualora fossero prese decisioni dall'assemblea alla quale fossero inviatati i vecchi proprietari, i nuovi non potrebbero impugnare la delibera per non essere stati invitati.
"E' sempre onere dell'acquirente dell'unità assumere le iniziative opportune, magari anche in concerto con l'alienante, per rendere noto di essere diventato il nuovo proprietario all'amministratore, il quale da parte sua non ha un vero e proprio obbligo di verificare i registri immobiliari in proposito" (sent. 985/1999).

Nel caso in cui gli argomenti da discutere riguardino esclusivamente interventi su beni o su servizi o impianti destinati a servire solo un numero limitato di proprietari, l'avviso deve essere inviato comunque a tutti i condomini?
No, in questo caso l'avviso deve essere inviato unicamente ai condomini interessati.  Solo loro, infatti, avranno il potere di decidere in materia, mentre gli altri non debbono neppure partecipare alla discussione.
 “Nella ipotesi di convocazione di un'unica assemblea condominiale allo scopo di decidere su di una serie di questioni, alcune delle quali riguardanti solo singoli condomini - convocazione sicuramente valida, in quanto non vietata da alcuna norma - , i condomini eventualmente non legittimati a votare su di un determinato argomento che non li riguardi non possono, attraverso la partecipazione alla discussione che precede quella votazione, influire sull'esito della stessa” (sentenza 697/2000).

 E' legittimo un avviso nel quale l'assemblea in prima convocazione è fissata in orario notturno in modo da far svolgere la riunione direttamente in seconda convocazione?
Sì perché lo svolgimento della riunione in seconda convocazione è un'opportunità concessa dalla legge per favorire l'approvazione delle delibere necessarie per l'ordinaria amministrazione. Infatti, come stabilisce l'art. 1136. comma 2 in prima convocazione sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se però l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, è possibile lo slittamento in seconda convocazione. In questo caso per l'approvazione delle delibere relative all'ordinaria amministrazione, è sufficiente la maggioranza ridotta, ossia un numero di voti a favore che rappresenti un terzo dei condomini e dei millesimi, secondo quanto prevede l'art. 1136. comma 3. Per le decisioni che esulano dall'ordinaria amministrazione, invece, la maggioranza richiesta è la stessa sia in prima che in seconda convocazione.
"In mancanza di una norma che disponga il contrario, non esistono limiti di orario alla convocazione di un'assemblea condominiale; né la fissazione di un'assemblea in ora notturna può ritenersi completamente preclusiva della possibilità di parteciparvi. Ne consegue che non sono applicabili, ai fine della verifica della regolare costituzione dell'assemblea e della validità delle delibere adottate in seconda convocazione, allorché, in prima, l'assemblea stessa sia andata deserta a causa dell'orario notturno, le maggioranze richieste dall'articolo 1136 del Codice Civile con riferimento alla validità delle deliberazioni adottate in prima convocazione" (sent. 697/2000).

Come deve essere strutturato l'ordine del giorno?
L'ordine del giorno serve per far conoscere ai condomini gli argomenti in discussione. Non è necessario che sia eccessivamente dettagliato, ma è sufficiente che metta tutti in condizione di capire di cosa esattamente si deve discutere. E' necessario, infatti, che i condomini si possano documentare per poter prendere decisioni adeguate.
"In tema di convocazione dell'assemblea condominiale, per una partecipazione informata dei condomini, al fine della conseguente validità della delibera adottata, è sufficiente che, nell'avviso di convocazione della medesima, gli argomenti da trattare siano indicati nell'ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili, senza necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea" (sent.21298/2007).

E' possibile  votare su argomenti non inseriti all'ordine del giorno, utilizzando la voce “varie ed eventuali”?
No, non si possono, però, prendere decisioni e approvare delibere su temi al di fuori di quelli elencati analiticamente , perché tutti debbono conoscere gli argomenti trattati per valutare se partecipare o meno alla riunione. Di conseguenza le delibere prese sotto la voce varie ed eventuali possono essere impugnate per violazione delle norme relative al corretto procedimento di convocazione e di informazione dell'assemblea.
"In tema di delibere dell'assemblea condominiale, ai fini della validità dell'ordine del giorno, è necessario che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti" (sent. 14560/2004).

Quando si considera regolarmente costituita l'assemblea?
 Per quel che riguarda la corretta costituzione dell'assemblea occorre  distinguere tra le presenze richieste in prima e seconda convocazione. In prima convocazione infatti, l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio in prima convocazione. Se però l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, in seconda convocazione per l'approvazione delle delibere di ordinaria amministrazione è necessario un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, ovvero almeno un numero di condomini sufficiente per poter approvare la delibera con la maggioranza richiesta.  Questo comporta che anche per la normale amministrazione deve essere presente un numero sempre maggiorare a quello del quorum richiesto per deliberare, altrimenti qualunque votazione dovrebbe esser presa all'unanimità.
"E’ evidente che in caso di partecipazione all'assemblea di un solo terzo dei condomini (che rappresenti almeno un terzo del valore) la deliberazione sarà valida se approvata all'unanimità, mentre in caso di più nutrita partecipazione, la deliberazione sarà soggetta comunque al raggiungimento, da parte della maggioranza dei votanti a favore, del doppio quorum. Non è infatti, sufficiente che la maggioranza dei votanti a favore sia rappresentativa di almeno di un terzo del valore, ma è necessario altresì che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non siano rappresentativi di un valore maggiore rispetto agli altri, anche se numericamente inferiori. In sostanza occorre che la maggioranza sia tale non solo relativamente al numero dei votanti a favore, ma anche relativamente al valore del bene da essi rappresentato" (sent. 6625/2004).

In quali occasione debbono essere invitati a partecipare all'assemblea gli inquilini in affitto?
La convocazione deve sempre essere inviata al proprietario, ma gli inquilini possono partecipare e votare in assemblea per le decisioni in materia di riscaldamento.
"L'art. 10 della legge 392/1978 che prevede l'ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario nelle assemblee dei condomini convocate per deliberare sulle spese e sulle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria, non ha comportato modificazioni al disposto dell'art. 66 disp. att. c.c. che disciplina la convocazione dell'assemblea dei condomini, con la conseguenza che tale avviso deve essere comunicato al proprietario tenuto ad informare il conduttore dell'avviso di convocazione ricevuto dall'amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione" (sent.4802/1992).

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