Dal Verbale alle Villette a schiera

V

Verbale

La redazione del verbale è obbligatoria, come prevede l'at.1136 c.c., per dar conto delle decisioni prese dall'assemblea.  Il  testo è necessario, tra l'altro, per consentire ai condomini assenti di poter eventualmente impugnare le delibere. Per questo deve riportare i nomi di chi ha votato e come ha votato, con rispettivi millesimi.


Ci sono regole particolari da seguire per la stesura del verbale?
Per ciascuna delibera devono essere indicati i nominativi dei condomini che hanno votato a favore e di quelli che hanno votato contro, con i rispettivi millesimi.  La delibera adottata senza che nel verbale siano stati indicati questi elementi può essere impugnata, mentre l'errata indicazione della presenza di un condomino che invece era assente, non ha influenza se non incide sul quorum.
“Il verbale dell'assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune. Il verbale deve pertanto contenere l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall'art. 1136. L'errata indicazione della presenza di un condomino che invece era assente, non ha influenza a meno che non incida sul quorum" (sent. 24132/2009).


La non corretta redazione del verbale incide sulla validità le delibere?
La delibera in questo caso è solo annullabile, in quanto gli errori di verbalizzazione non incidono sulla validità delle decisioni prese.
“La verbalizzazione delle deliberazioni dell’assemblea non attiene alla validità delle stesse, ma
costituisce una fonte di prova delle attività che si sono svolte” (sent. 5615/1980).

E' possibile impugnare una delibera basandosi sul fatto che il verbale non rispecchia la realtà dei fatti in merito alle delibere approvate?
È possibile, ma chi intende impugnare la delibera ha l’onera di provare che i fatti non sono stati
correttamente riportati nel testo.
“Il verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma in essa
essersi verificati, e dunque che spetta al condomino il quale impugna la deliberazione assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo
assunto” (sent. 12119/1992).


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Villette a schiera

Le norme di legge in materia di condominio si applicano anche nel caso di villette a schiera in tutti i casi in cui esistono spazi  o beni comuni, individuati come tali nel rogito, quali, ad esempio giardini e parcheggi. In questo caso si parla di “condominio orizzontale”. In un condominio “orizzontale” la proprietà privata va dalle fondamenta al tetto delle singole unità immobiliari.

Se nel rogito di acquisto nulla è precisato in merito, quali parti di un complesso di villette a schiera possono essere considerate sempre di proprietà comune?
Possono essere considerate comuni solo quelle parti che svolgono una funzione a vantaggio di tutti, non quelle che riguardano i singoli proprietari, come, ad esempio la copertura delle villette.
“Con particolare riferimento ad un lastrico solare che assolva, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi, eventualmente comuni presenti nel c.d. “condominio orizzontale”, né sia caratterizzato da unitarietà, strutturale o da altri connotati costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell’edificio nel novero di quelle di cui all’art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione” (sent. 22466/2010).

In caso di villette a schiera senza parti in comune, come ci si deve comportare in merito alla pittura delle facciate? 
Anche se le mura sono private i proprietari sono obbligati ad adottare delle regole comuni per
intervenire sulla facciata, sia per quanto riguarda i colori che la contemporaneità degli interventi. Occorre, infatti, rispettare il decoro architettonico che rientra sempre tra i beni comuni.
“Il decoro architettonico, quando possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure
estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia, è un bene comune” (sent. 8830/2008).

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Dall'Uso più intenso all'Usucapione

U

Uso più intenso dei beni comuni

L'Art.1102 c.c. riconosce a ciascun proprietario il diritto ad un uso piu' intenso delle parti comuni per il suo maggior godimento, anche apportando modifiche, quando queste non cambiano la natura del bene e non limitano in concreto i diritti altrui. Di fatto consente di effettuare all'interno del condominio tutti gli interventi a proprio favore che non siano espressamente vietati da un  regolamento contrattuale. Poiché è un diritto previsto dalla legge non occorre richiedere nessuna  autorizzazione agli altri condomini o all'amministratore.

Occorre l'autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore per poter utilizzare il lastrico per installare i pannelli solari?
No. In base alle legge tutto ciò che non è espressamente vietato dal regolamento condominiale, è consentito, purché sia fatto a regola d'arte e a norma di legge, e non pregiudichi i diritti degli altri all'uso di quel determinato bene.
" La nozione di pari uso della, cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c. c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione" (sent. 5753/2007).

E' possibile per un condomino installare dei pannelli solari sul lastrico se non c'è posto contemporaneamente anche per altri analoghi impianti per tutti i condomini?
L'installazione è ammessa se è ragionevole prevedere che nessuno degli altri condomini sia interessato a realizzare lo stesso impianto.
"Qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto" (sent. 8808/2003).


E' possibile vietare l'allaccio di nuovi impianti privati alle colonne comuni se non è stata richiesta l'autorizzazione del condominio?
L'utilizzo delle parti comuni per migliorare il proprio godimento, è un diritto stabilito dall'art. 1102 c.c.  purché in questo modo non vengano limitati i diritti altrui  e non si cambi la destinazione d'uso del bene in questione né si pregiudica il suo funzionamento.
"L'allaccio di nuove utenze ad una rete non costituisce di per se una modifica della stessa, perché una rete di servizi - sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo - è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze. È pertanto onere del condominio, che ne voglia negare l'autorizzazione, dimostrare che, nel caso particolare, l'allaccio di una sola nuova utenza incide nella funzionalità dell'impianto, non potendo opporsi che il divieto all'allaccio sia finalizzato ad impedire un mutamento di destinazione della unità immobiliare." (sent. 21832/2007).

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Usucapione

L'usucapione (dal latino uso capere ossia prendere con l'uso) e l'acquisto di una proprietà, a titolo gratuito, da parte di chi ne può far valere il possesso esclusivo e ininterrotto per 20 anni. Il possesso non deve risultare da una concessione o da una qualunque altra forma di permesso del proprietario orginario.  E' quindi possibile l'usucapione dei beni condominiali quando un comproprietario li utilizza in via esclusiva impedendo agli altri ogni atto di godimento

Se viene utilizzato per anni lo stesso posto auto nel cortile condominiale senza alcuna delibera di assegnazione, e poi questo posto viene occupato da altri, è possibile rivendicarne la proprietà per usucapione? 
In tutti i casi in cui un bene comune è disposizione dei condomini senza limitazioni o regolamentazioni, ciascuno può utilizzare il bene con ritiene più opportuno, con l'unico limite ci consentire il pari uso anche da parte degli altri. Quindi se un condomino parcheggia nel posto in precedenza occupato da altri non è possibile rivendicare il possesso solo per questioni di comodità.
"In materia di usucapione di beni in comunione, la Corte ha più volte affermato che, ai fini della prova, non è sufficiente che gli altri comproprietari si siano limitati ad astenersi dall'uso della cosa, in quanto occorre invece  la prova che il comproprietario che intende richiedere l'usucapione abbia goduto del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale, cioè, da evidenziare, al di fuori di una possibile altrui tolleranza, una inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo agli altri ogni atto di godimento o di gestione" (sent.14171/2007).

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Dalle Tabelle al Tetto

T

Tabelle

Le tabelle fotografano i rapporti di valore tra il singolo appartamenti in riferimento ai beni comuni, secondo quanto stabilisce l’art.68 disp. att. c.c. Per l’approvazione ex novo di tabelle millesimali di proprietà generale, quando queste non sono state messe a punto dal costruttore, è sufficiente la maggioranza ordinaria  L’assemblea, infatti, non può derogare alle norme di legge in materia,e quindi le tabelle assembleari non potranno far altro che rispettare i criteri di legge per la ripartizione delle spese. In base a questo stesso principio è possibile, quindi, anche la modifica di tutte quelle tabelle millesimali che siano state approvate dall’assemblea e non predisposte dal costruttore. Si tratta, infatti, di atti di tipo regolamentare che non incidono sui diritti reali ma, come detto solo sulla disciplina dei servizi comuni.
La revisione delle tabelle è obbligatoria a norma di legge in caso di:
- errori nella redazione;
- sopraelevazione;
-  notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano


Se un condomino amplia l'appartamento e aumenta il numero dei radiatori, occorre l'unanimità per la revisione delle tabelle per le spese di riscaldamento?
No, non occorre. E' sufficiente una delibera approvata a maggioranza semplice.

“Le tabelle approvate dall’assemblea non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari
di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio ai soli fini della gestione
del condominio”.(sent.18477/2010 sezioni unite).



Nel caso di ristrutturazione di un appartamento con ampliamento per recupero di locali in precedenza non per uso abitativo, è obbligatoria la revisione delle tabelle?
No, in questo caso non è prevista perché la legge esclude modifiche obbligatorie in caso di variazioni che non determinino una significativa alterazione dei valori tra i vari appartamenti.
“In ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati dalle
tabelle millesimali, sono escluse sia la revisione che la modifica delle tabelle tanto per errori nella
determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo,
quanto per mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, quand’anche
abbiano comportato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio od alterato,
comunque, il rapporto originario tra il valore delle singole unità del condominio e tra queste e l’edificio” (sent. 3001/2010).



Nel caso in cui un appartamento sia diviso in due e in parte venduto, è obbligatoria la revisione delle tabelle millesimali?
Sì perché l’ingresso di un nuovo condomino è destinato ad incidere sui conteggi della maggioranza poiché aumenta il numero dei votanti.
“In caso di aumento del numero dei condomini per la realizzazione di nuove unità immobiliari, è
necessaria la modifica del regolamento e delle pertinenti tabelle millesimali, allegate al regolamento contrattuale, modifica da praticarsi con il consenso unanime dei condomini o con un’azione giudiziaria da proporsi in contraddittorio con tutti i condomini” (sent. 24132/2009).

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Terrazze a livello

Le terrazze a livello sono le terrazze poste alla sommità del palazzo, ossia al piano attico, e che svolgono quindi la stessa funzione di copertura del lastrico solare, anche se sono di proprietà del condomino proprietario dell'attico. Di conseguenza alle spese per la sua manutenzione, quando queste riguardano la funzione di copertura, debbono partecipare tutti i condomini coperti. 

Nel caso di terrazza a livello che copre solo parte di un'edificio, come si dividono le spese di manutenzione?

"Il condomino che, come proprietario del piano attico, ha l'uso esclusivo di terrazze poste a livello del suo appartamento aventi anche funzione di copertura (lastrico solare) delle sottostanti parti dello stabile, deve concorrere alla spesa di riparazione o ricostruzione del lastrico solare soltanto nella misura di un terzo, restando gli altri due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari di piani o porzioni di piani sottostanti, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno."(sent.497/1976).

In caso di infiltrazioni al piano sottostante all'attico, può l'assemblea deliberare l'esecuzione dei lavori anche se si tratta di terrazzo di proprietà?
"In tema di condominio di edifici, la terrazza a livello dell'appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese per la relativa riparazione o ricostruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti. E, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza. (c.c., art. I 126)" (sent. 15389/2000).

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Tetto

Il tetto rientra nell'elenco dei parti comuni qualunque sia la sua conformazione, in quanto copertura dell'immobile, e quindi le spese sono a carico di tutti i condomini a prescindere da dove si trovi il proprio appartamento. Quando invece esiste una struttura differenziata, ad esempio la copertura è in parte a tetto e in parte a lastrico solare, le spese di manutenzione necessarie vanno suddivise solo tra i condomini ai quali il tetto funge da copertura, ossia quelli con gli appartamenti in verticale sotto il tetto in base al principio del condominio parziale. Unico atto che possa prevedere anche in questo caso il pagamento a carico di tutti è il regolamento contrattuale. E' possibile per ciascun condomini realizzare modifiche al tetto se non ne viene alterata la funzione di copertura.

In caso di condominio composto da più corpi separati, è possibile stabilire a maggioranza che le spese di manutenzione del tetto che copre solo uno di questi siano a carico di tutto il condominio e non solo di chi abita nella palazzina interessata?
No, non è possibile. In questo caso è necessaria una delibera all'unanimità.
"Nel caso di un condominio composto da blocchi di edifici separati, ciascuno dotato di un proprio tetto, la spesa per la riparazione di un tetto posta a carico di tutti i condomini e non solo di quelli del singolo edificio, segue un criterio di riparto contrastante con quello dettato dall’art. 1123, comma 3, c.c. e quindi non può essere approvata a semplice maggioranza. L’assemblea, infatti, non può deliberare  su un bene non comune a tutti i condomini, essendo il condominio composto da blocchi di edifici distinti, a meno che non ci sia una delibera all’unanimità con la quale venga adottato un criterio di ripartizione della spesa diverso da quello posto dall’art.1123 c.c." (sent. 2487/2012).

Il proprietario della mansarda può trasformare parte del tetto in una terrazza a tasca senza richiedere l'autorizzazione del condominio?
Sì, la modifica è possibile purchè sia garantita la funzione di copertura e purché la trasformazione non sia di vasta portata.
"Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell'edificio in terrazza a uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente. La soppressione di una porzione limitata della falda non è di per se alterazione della destinazione del tetto, perché per destinazione si deve intendere quella complessiva, che non esige un'immodificabile consistenza materiale." (sent.14107/2012).


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Dalle Scale al Supercondominio

S

Scale 

Alle scale il codice civile dedica un articolo ad hoc, l'art.1124. che detta le regole per la ripartizione delle spese che riguardano questa parte dell'immobile. In base a quanto stabilito dalla legge, dunque, le spese di manutenzione vanno divise a metà in base all'altezza del piano, e per l'altra metà in base ai millesimi di proprietà. Nel caso delle spese di pulizia, invece, si deve tener conto solo dell'altezza del piano.


 Le regole previste per la manutenzione delle scale si applicano anche alle strutture che le riguardano, come nel caso della pittura delle mura?
Sì, anche in questo caso si deve far riferimento all'altezza dal suolo e non solo ai millesimi di proprietà per la spesa.
"Le mura delle scale vanno considerate come parte delle scale stesse e di conseguenza si applicano gli stessi criteri previsti per la manutenzione delle scale in generale, ossia quelli fisssati dall'articolo 1124 del codice civile secondo il quale la spesa va ripartitaper metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo" (sent.3968/1997) .

Le spese di pulizia vanno suddivise con lo stesso criterio previsto per quelle di manutenzione?
No, in questo caso  la spesa va calcolata al 100% in base all'altezza del piano. Una volta determinata la quota che spetta a a ciascun piano questa va poi suddivisa in base ai millesimi di proprietà di ciascun appartamento.
"La ripartizione delle spese di pulizia va fatta con applicazione integrale del criterio dell’altezza di piano; la disposizione contenuta nell’art. 1124 primo comma, c.c. secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all’art. 1123 secondo comma, c.c.) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate" (sent. 432/2007).

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Sopraelevazione

Innalzare il palazzo o ampliare l'attico è un diritto riconosciuto dall'Art. 1127 c.c. al proprietario dell'ultimo piano. Poiché è espressamente previsto dalla legge non occorre alcuna autorizzazione del condominio, a meno che non esista un divieto nel regolamento contrattuale, o da parte del Comune. La nuova costruzione, non può comunque essere realizzata se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono, se pregiudica il decoro architettonico o se diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani inferiori. Chi realizza una sopraelevazione deve pagare al condominio la relativa indennità che è pari al costo dell'area edificabile utilizzata per costruire.


L'indennità di sopraelevazione è dovuta anche quando non si costruisce sopra l'attico ma questo si amplia con una nuova costruzione sullo stesso piano?
Sì. L'indennità non è strettamente legata alla costruzione sopra l'ultimo piano ma all'ampliamento dell'ultimo piano.
 “Qualsiasi costruzione oltre l'ultimo piano dell'edificio realizza, in ogni caso, un nuovo piano od una nuova fabbrica indipendentemente dal rapporto con la precedente altezza dell'edificio stesso, per cui la realizzazione  d'una veranda coperta sulla terrazza adiacente ad un appartamento al piano attico ed, in quanto tale, svolgente  anche funzione di copertura dell'edificio, l'esercizio, legittimo in astratto ex primo comma dell'art. 1127 c.c., del diritto di sopraelevazione soggetto alla corresponsione dell'indennità” (sent. 12173/1991)

Nel caso in cui la sopraelevazione consista in un semplice innalzamento della falda del tetto per rendere abitabile una mansarda è dovuta l'indennità?
 "Ogni qual volta l'opera realizzata non sia limitata alle sole modificazioni interne del sottotetto nel rispetto delle strutture originarie del fabbricato, ma determini anche un ampliamento di queste ultime, nella specie attraverso l'elevazione dell'originaria altezza dell'edificio ed il proporzionale spostamento in alto della sua copertura si realizza una sopraelevazione che da, pertanto, luogo all'obbligo di corresponsione dell'indennità di cui all'ultimo comma della stessa norma" ( sezioni unite sent. 16794/2007).

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Spese anticipate

Tutte le spese necessarie per la manutenzione dei beni comuni debbono essere deliberate dall'assemblea. Solo in questo modo il pagamento diventa obbligatorio per tutti. Solo in caso di spese realmente necessarie ed urgenti, in caso di assemblea che non decide, , in base a quanto stabilito dall'art. 1134 c.c., è possibile per il singolo condomini far effettuare i lavori e ottenere il risarcimento di quanto pagato.  

In caso di abbondante nevicata, il proprietario dell'attico con l'uso del lastrico solare, ha il diritto di chiamare una ditta, pagare i lavori e chiedere il rimborso delle spese per spalare la neve sul terrazzo senza attendere le decisioni dell'assemblea? 
Sì, il risarcimento è dovuto in quanto si tratta di un intervento urgente per evitare danni alla palazzina.
“Il diritto del singolo condomino ad ottenere il rimborso di quanto speso per l’effettuazione di lavori volti a conservare la cosa comune, spetta allo stesso solo se egli riesca a dimostrare l’urgenza dei lavori,
cioè che essi dovevano essere eseguiti senza ritardo e senza possibilità di avvertire in maniera tempestiva l’amministratore o gli altri condomini. Per lavori urgenti, ai sensi dell’art. 1134 c.c., si intendono
quei lavori che che vengono effettuati per rimuovere un pericolo effettivo, anche se non imminente, alla stabilità dell’edificio, ovvero ad assicurarne la funzionalità. Di conseguenza l’urgenza va commisurata alla
necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé od a terzi o alla stabilità dell’edificio, un danno ragionevolmente imminente, e/o alla necessità di di far sì che la cosa comune ritorni alla sua funzionalità” (sent. n. 27519/2011).


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Supercondominio

Quando più condomini hanno in comune una serie di aree, impianti, servizi, destinati all'utilità di tutti, può essere prevista la figura del supercondominio per la gestione delle parti comuni. Anche al supercondominio, una volta costituito in quanto tale, si applicano le norme in materia di condominio, sia per quel che riguarda gli obblighi dei partecipanti che la nomina dell'amministratore e le regole di gestione.

A quali disposizioni occorre far riferimento per la gestione degli spazi comuni di un supercondominio?
"Singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un supercondominio quanto talune cose, impianti e servizi comuni" (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio portiere, ecc) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, delle norme dettate per il condominio degli edifici. Ne consegue che le disposizioni dettate dall'art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con riguardo agli elementi reale e personale sul supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unità immobiliari comprese nel complesso e da tutti i proprietari" (sent.7286/1996).

Come deve essere ripartita la spesa all'interno di un supercondominio?
Per qualunque decisione in materia occorre far riferimento a delle tabelle millesimali ad hoc, destinate a rapportare il valore dei singoli condomini a quello dei beni in comune. La divisione delle spese verrà poi effettuata tenendo conto della quota dovuta in base alle tabelle del supercondominio, e suddivisa, in base alle quote millesimali, all'interno dei diversi condomini.
“In supercondominio la ripartizione delle spese va fatta formando due tabelle, una delle quali si riferisce al valore di ogni singolo edificio nei confronti degli altri e l’altra che ripartisce la quota tra condomini di ogni singolo palazzo" (sent. 1206/1996).

E' possibile delegare le decisioni di spesa del supercondominio ai soli amministratori dei singoli condomini?
No, nessuna delibera può derogare all'obbligo di passare dall'assemblea per prendere le decisioni.  "Poiché non sono derogabili dal regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, le norme concernenti la composizione ed il funzionamento dell'assemblea, è nulla per contrarietà a norme imperative (artt. 1136, 1138) la clausola del regolamento contrattuale che prevede che l'assemblea di un cosiddetto supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condomini, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono" (sent. 7894/1994).

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Dal Regolamento al Risarcimento

R

Regolamento

I regolamenti di condominio possono essere di due tpi:

- del costruttore;

- dell'assemblea.

Il regolamento del costruttore è l'unico atto che può contenere limitazioni ai diritti dei condomini sui beni di proprietà o sulle parti comuni. Viene definito regolamento contrattuale in quanto è parte integrante del contratto di acquisto e per questo viene consegnato al rogito.Le modifiche a questo regolamento, relativamente alle disposizioni in materia di diritti reali, sono valide solo se approvate all'unanimità. La legge fissa comunque dei limiti ai poteri del costruttore in riferimento al regolamento. Le  restrizioni sono fissate  nell'art.72 disp. att.c.c. in base al quale:

- non possono essere modificate le norme dell'art.63 disp. att.c.c. che consente all'amministratore di richiedere un decreto ingiuntivo in caso di ritardi nei pagamenti, e obbligano acquirente a farsi carico anche delle eventuali morosità dell'anno precedente;

-  le norme relative alla convocazione dell'assemblea contenute nel' art.66 disp. att.c.c. ;

- le disposizioni dell'art.67 disp. att.c.c. in materia di presenza in assemblea di deleghe;

- le norme dell'art.69 disp. att.c.c. in merito alla modifica delle tabelle.

Le norma in materia di regolamento condominiale sono invece dettate dall'art. 1138 c.c., secondo il quale quando i proprietari sono più di dieci è possibile per l'assemblea approvare un regolamento con la maggioranza dei voti e almeno 500 millesimi.   Il regolamento assembleare non può contenere disposizioni che limitino i diritti dei condomini sui beni di proprietà privata o comune.  L'art. 1138 c.c. fissa anche alcuni limiti al potere dell'assemblea, indicando le norme di legge che non possono essere oggetto di modifica da parte del regolamento assembleare approvato a maggioranza.  

In dettaglio sono inderogabili: 

- le norme  dell'art. 1118. comma 2 che impongono a tutti i proprietari di partecipare alle spese in base ai millesimi di proprietà, a prescindere dall'utilizzo concreto dei beni e dei servizi comuni;

 -  le  norme dell'art.1119 che vietano la divisione dei beni comuni  non solo in senso fisico ma anche soprattutto, nel senso di rendere indisponibile una parte di questi beni al alcuni condomini;

- le norme dell'art.1120 in materia di innovazioni vietate; 

- le norme dell'art. 1129 in materia di modalità di nomina dell'amministratore e durata del mandato;  

- le norme dell'art. 1131 in materia di poteri dell'amministratore;

- le norme dell'art. 1132 in materia di dissenso rispetto alle liti;

- le norme dell'art. 1136  In materia di maggioranze per l'approvazione delle delibere;

- le norme dell'art. 1137 in materia di diritto di  impugnare le delibere.

L'Art.1130 c.c., infine, riconosce all'amministratore il potere di mettere a punto regolamenti per la gestione di parti comuni. Poiché, però, l'assemblea è sovrana, l'Art.1133 c.c. precisa che i regolamenti dell'amministratore possono essere modificati o abrogati dall'assemblea con la maggioranza ordinaria.

Il costruttore può mettere a punto e consegnare il regolamento solo dopo aver venduto tutti gli appartamenti?

No, il regolamento contrattuale deve far parte del rogito di acquisto. Dopo la vendita anche di un solo appartamento la parola spetta all'assemblea.  

"Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario (ed unico) proprietario dell'edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità immobiliari (purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto) nella sola ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso, e non nel periodo antecedente tale predisposizione, ancorché nell'atto di acquisto sia previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del contratto; in questa ultima ipotesi, pertanto, il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest'ultimo vi presti volontaria adesione" (sent. 856/2000).

Se nel regolamento del costruttore è previsto il servizio di portierato, è  possibile sopprimerlo con una votazione a maggioranza o serve l'unanimità?

E' sufficiente una votazione a maggioranza. Non si tratta, infatti, di una clausola che incide sui diritti reali dei condomini ma solo sulla disciplina dei servizi comuni.

"Le clausole dei regolamenti condominiali predisposte dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art.1136. Comma 2" (sezioni unite  sent. 943/1999).

Il regolamento contrattuale può vietare la sopraelevazione anche se la legge la consente?

“L'art. 1138, ultimo comma, c. c., secondo cui i regolamenti condominiali non possono in alcun modo menomare i diritti dei condomini, si riferisce ai regolamenti approvati a maggioranza, non già a quelli approvati da tutti i condomini, i quali hanno valore contrattuale e, come tali, ben possono contenere limitazioni ai poteri dei condomini stessi e ai loro diritti sui beni comuni ed anche individuali, traendo validità ed efficacia dal consenso degli interessati, purché‚ espresso nella forma richiesta in relazione alla natura di ciascuna limitazione, onere o servitù che si viene ad imporre” (sent. 1195/1987). 

Il regolamento condominiale può imporre delle servitù su beni condominiali a favore di un singolo condomino?

E' possibile solo se si tratta di un regolamento contrattuale. 

"I poteri dell'assemblea condominiale, fissati tassativamente dal codice, non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti, o mediante approvazione del regolamento che la preveda, così che l'autonomia privata consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l'esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni" (sent. 26468/2007).

Se un regolamento dell'assemblea approvato a maggioranza, vieta ad un condomino di trasformare la sua abitazione in bed and breakfast e il condomino interessato non ha partecipato all'assemblea, si può considerare valida la clausola?
No, anche in questo caso la delibera è nulla.
"Le clausole del regolamento condominiale che incidono sui diritti immobiliari dei condomini, sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni, hanno natura contrattuale e, concernendo diritti immobiliari, per esse deve ritenersi imposta la forma scritta ad substantiam, cosicché va esclusa la possibilità di una loro approvazione mediante comportamenti concludenti dei condomini, quale la mancata contestazione della delibera condominiale che le abbia approvate da parte del condomino assente alla assemblea che ha adottato tale atto" (sent. 1314/2004).

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Ripartizione delle spese

In base all'Art. 1123 c.c. le spese di manutenzione si dividono per millesimi, in base all'uso che ciascuno può farne, in relazione all'utilità. L'assemblea ha comunque la facoltà di adottare in casi specifici un criterio diverso rispetto ai millesimi, ossia deliberare quote uguali,quando si tratta di spese o impianti destinati a servire tutti allo stesso modo come, ad esempio, spese legali o installazione dell'antenna centralizzata.La ripartizione per quote uguali, però, non può essere decisa a maggioranza una volta per tutte e in riferimento a qualunque tipologia di spese.

L'assemblea può decidere di ripartire per sempre in quote uguali le spese per la pavimentazione del cortile perché questo è usato da tutti i condomini allo stesso modo?
No, non è possibile. In questo caso la delibera è nulla e può essere impugnata in qualunque momento.

"Ricorre la nullità della delibera condominiale quando l’assemblea proceda a una modificazione dei criteri di riparto non in via definitiva ma soltanto contingente e riferita a spese straordinarie: l’assemblea in mancanza di un accordo unamine dei condomini non ha il potere di stabilire o modificare i criteri di riparto delle spese in
violazione delle prescrizioni stabilite dall’art. 1123 c.c., secondo cui i contributi devono essere corrisposti dai condomini in base alle tabelle millesimali, atteso che tale determinazione non rientra nelle attribuzioni conferite all’assemblea dall’art. 1135 c.c." (sent. 6710/2010)


 
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Risarcimento per danni

Per legge è tenuto al risarcimento dei danni colui che li ha causati. Lo stabilisce l'art. 2043 del.in base al quale si ha diritto al risarcimento del danno non solo se questo è stato fatto volontariamente" (atto doloso), ma anche se risulta da una semplice omissione di un atto dovuto (atto colposo), come ad esempio la mancata manutenzione di impianti, come pure la mancata verifica del loro buono stato. In ambito condominiale si applica inoltre l'art.  2051 c.c. in base al quale il condominio ha per legge l'obbligo di vigilare e mantenere in buono stato le proprietà e gli impianti comuni e risponde del danno da cose in custodia. E' però obbligatorio da parte dei singoli condomini rispettare la normale diligenza anche nell'uso dei beni comuni, altrimenti non è possibile citare il condominio per danni.

Nel caso di ascensore malfunzionante, chi risponde del danno la ditta che ne ha la manutenzione o il condominio che non ha avvisato la ditta?
La responsabilità è del condominio in quanto custode dell'impianto.
"In caso di appalto del servizio di manutenzione, continuativa o periodica, di cose, macchinari o impianti, non si verifica il passaggio dei poteri di custodia e degli oneri di vigilanza e della connessa responsabilità presunta ex art. 2051 c. c. a carico dell’appaltatore quando il bene resti in potere del committente. Pertanto, nel caso di manutenzione dell’impianto di ascensore da parte di un’impresa specializzata, poiché l’impianto continua a restare nella sfera di disponibilità dei proprietari dell’edificio, i quali ne conservano, con carattere di continuità, l’uso e il godimento, ad essi incombono, conseguentemente, gli oneri di custodia e di vigilanza con l’inerente responsabilità presunta" (sent. 4385/1979).

Nel caso di caduta dovuta alla cera passata sul pavimento da parte del portiere, si può citare il condominio per danni?
No, perché in questo caso il condomino avrebbe dovuto comportarsi in maniera più attenta.
"Il Condominio non risponde del danno se la caduta rovinosa, causata dal pavimento scivoloso per la cera, sia da imputare al comportamento del danneggiato che, prima di attraversare l’atrio, avrebbe dovuto prestare la normale diligenza" (sent. 16607/2008).

In caso di utilizzo improprio degli spazi comuni, è possibile ottenere un risarcimento dal condominio? 
No, se ci si comporta in maniera non corretta non rispettando un divieto  non è  possibile chiamare in causa il condominio.
"Non vi è responsabilità del condominio qualora un bambino, giocando in tarda sera a pallone con alcuni coetanei nel cortile di un edificio condominiale urti accidentalmente contro la copertura in vetro dei box, riportando lesioni al volto. Deve ritenersi, infatti, che l'arbitrario comportamento del minore" (che non abitava neppure nel condominio) - il quale aveva impropriamente utilizzato, peraltro in ora serale ed in condizioni di visibilità evidentemente non ottimale, il cortile destinato a parcheggio di autovetture, per giocare a calcio - ha determinato l'insorgere di una situazione di pericolo, altrimenti insussistente, sfociata poi nell'evento lesivo, a causa dei vetri di copertura delle grate di aerazione del garage: grate, peraltro, delimitate da appositi livellini posti al piano di calpestio e sulle quali non era consentito il transito, proprio per rendere impossibile un contatto accidentale con i vetri di protezione. L'assoluta arbitrarietà del comportamento del minore (in concorso con la colpevole, omessa vigilanza dei suoi genitori) è tale da integrare il cosiddetto fattore esterno, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra cosa e danno, consentendo così di escludere qualsiasi responsabilità del condominio" (sent. 24804/2008).

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Dal Portiere alle Pulizie

P

Portierato e vigilanza

Il portierato è un servizio svolto nell'interesse comune. Nulla ha a che vedere, però, con i diritti reali dei singoli, e quindi con l'obbligo di decisioni all'unanimità. Di conseguenza se il servizio non esiste, l'introduzione è una innovazione per la quale è necessaria la maggioranza qualificata. La stessa maggioranza è necessaria per istituire anche un servizio di sola vigilanza.

Qual'è la maggioranza necessaria per la soppressione del servizio di portierato previsto dal regolamento contrattuale?
E' sufficiente la maggioranza ordinaria con almeno 500 millesimi poiché si tratta di una norma di natura regolamentare e non di una disposizione che indice sui diritti reali dei singoli proprietari.
"Se la soppressione di un servizio quale quello di portierato, determina la modificazione di una norma del regolamento e se questa norma ha oggettivamente natura regolamentare, allora alla soppressione e quindi alla modificazione della norma del regolamento l'assemblea potrà pervenire in forza non già del consenso di tutti i condomini - come detto, indispensabile solo allorquando si modifica una norma a contenuto strettamente negoziale - bensì della volontà espressa anche soltanto da quella maggioranza dei condomini prevista dall'art. 1138., comma 3" (sent. 943/1999 sezioni unite).

Con quale maggioranza è possibile installare delle  telecamere fuori dal condominio per la vigilanza sui parcheggi?

Trattandosi di un nuovo servizio è necessaria la maggioranza qualificata prevista per le innovazioni, e vanno rispettate le regole a tutela della privacy.
“Le videocamere devono avere un angolo di visuale limitato all'area effettivamente da proteggere, evitando, per quanto possibile, la ripresa di luoghi circostanti e di particolari che non risultino rilevanti (vie, edifici, esercizi commerciali, istituzioni ecc)” (Garante privacy, provvedimento  8 aprile 2010).

Occorre l'autorizzazione del condominio per installare videocamere di fronte al proprio appartamento?
No, non occorre ma le videocamere sono vietate se oltre allo spazio di fronte all'alloggio si inquadra un'area più vasta.
“In caso di installazione sul pianerottolo l'angolo visuale delle riprese deve essere rigorosamente limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza, ad esempio antistanti l'accesso alla propria abitazione, escludendo ogni forma di ripresa anche senza registrazione di immagini relative ad aree comuni" (cortili, pianerottoli, corridoi, scale, garage comuni) o antistanti l'abitazione di altri condomini; ciò, anche al fine di evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata " (Garante privacy, provvedimento 29 aprile 2004).

In caso di atti vandalici già subiti, si può installare una videocamera di controllo sulle aree comuni senza autorizzazione dell'assemblea?
Nel caso in cui si sia già stati vittime di reati  è possibile installare telecamere con un raggio di sorveglianza più ampio anche contro il parere degli altri  condomini.
"Non commette il reato di cui all'art. 615- bis del codice penale (interferenze illecite nella vita privata) il condomino che installi per motivi di sicurezza, allo scopo di tutelarsi dall'intrusione di soggetti estranei, alcune telecamere per visionare gli spazi rientranti tra le parti comuni dell'edificio (come un vialetto e l'ingresso comune dell'edificio), anche se tali riprese sono effettuate contro la volontà dei condomini (i quali, peraltro, nella fattispecie, erano a conoscenza dell'esistenza delle telecamere, motivo per cui la ripresa non era neppure idonea a cogliere di sorpresa gli altri condomini in momenti in cui potevano credere di non essere osservati). La ripresa con una telecamera delle parti comuni non può pertanto in alcun modo ritenersi che sia indebitamente invasiva della sfera privata dei condomini, giacché la indiscriminata esposizione alla vista altrui di un'area che costituisce pertinenza domiciliare e che non è destinata a manifestazioni di vita privata esclusive è incompatibile con una tutela penale della riservatezza, anche ove risultasse che manifestazioni di vita privata in quell'area siano state in concreto, inopinatamente, realizzate e perciò riprese" (sent. 44156/2008).

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Pulizie

Tra gli obblighi di manutenzione rientrano anche quelli legati alla pulizia del condominio. in ogni caso non è possibile imporre oneri aggiuntivi a singoli condomini in ragione dell'uso che fanno del proprio appartamento.


E' possibile  imporre maggiori spese condominiali agli appartamenti a seconda della loro destinazione d'uso, ad esempio facendo pagare di più chi ha un appartamento adibito a studio nel quale riceve i clienti? 
No, non si possono addebitare spese in misura diversa a seconda della destinazione d'uso dell'immobile.
"Il riconoscimento di un potere discrezionale dell’assemblea di ripartizione delle spese sulla base della presunzione in questione, manca di qualsiasi fondamento normativo, a prescindere dal fatto che si dovrebbe procedere alla revisione delle tabelle millesimali ogni volta in cui muti la destinazione delle singole unità immobiliari o la consistenza dei nuclei familiari che utilizzano le unità immobiliari a destinazione abitativa" (sent. 432/2007).

E' possibile abbandonare il servizio di pulizia e passare ad una pulizia a turno delle scale da parte dei singoli condomini?

La delibera è ammessa solo se approvata all'unanimità. La maggioranza non ha il potere di imporre ai condomini obblighi di questo tipo.

“L’Assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l’approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l’obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore. Nel caso l’Assemblea assuma una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere” (sent. 16485/2002)

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Dall'Obbligo di pagamento agli Oneri per gli inquilini

O 

Obbligo di pagamento

Il pagamento degli oneri condominiali è un obbligo che grava su ogni singolo condomino per il solo fatto di possedere un’unità immobiliare in un edificio condominiale. Nessuno può sottrarsi, anche se l'appartamento non viene utilizzato. Le stesse regole valgono anche in caso di allaccio ad impianti dei quali per scelta non si usufruisce. 

Quali sono le motivazioni di legge relative all'obbligo di pagamento delle spese per la manutenzione dei beni condominiali?

"L'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio è propter rem, essendo strettamente connessa alla contitolarità del diritto di proprietà che i partecipanti alla comunione hanno su di esse. Le obbligazioni propter rem sussistono ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo. La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi" (sent. 6323/2003).

I proprietari di appartamenti lasciati vuoti possono essere esonerati dalle spese?

No, l’obbligo di contribuire alle spese prescinde dall’uso concreto che i condomini fanno dei servizi e/o dei beni comuni.

"Il minor utilizzo, per giustificare una partecipazione contributiva inferiore alle spese condominiali, deve essere dipeso unicamente da ragioni strutturali dell’impianto o del condominio, e non semplicemente da una mera scelta soggettiva di non usufruire del servizio" (sent. 9263/1998).

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Oneri a carico degli inquilini

E'  il proprietario l'unico responsabile dei pagamenti delle rate condominiali, anche se ha il diritto, previsto dalla legge sulle locazioni, di farsi rimborsare dall'inquilino. Quindi anche nel caso in cui fosse l'inquilino a saldare materialmente la quota direttamente all'amministratore, in caso di morosità l'amministratore deve necessariamente rivolgersi al proprietario, poiché è l'unico tenuto per legge a pagare le rate in quanto comproprietario dei beni comuni.

In caso di immobile in locazione e inquilino che non paga le rate, a chi si deve rivolgere l'amministratore per gli oneri condominiali?

L'amministratore si deve rivolgere al proprietario. I rapporti tra proprietario e inquilino, infatti, sono al di fuori delle competenze dell'amministratore in quanto riguardano la proprietà privata.

"Solo i proprietari delle porzioni di piano di un edificio sono obbligati verso il condominio al pagamento degli oneri condominiali, e non anche i conduttori. Tra il condominio e questi ultimi non esiste alcun rapporto che legittimi la proposizione di azioni dirette dell’uno nei confronti degli altri, neppure se questi hanno provveduto in passato a pagare personalmente e di propria spontanea volontà gli oneri condominiali direttamente al condominio" (sent. 17619/2007).

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Dal Nudo proprietario al Nuovo acquirente

N

Nudo proprietario e usufruttuario

Il nudo proprietario non ha la disponibilità materiale dell'immobile ma solo il possesso. A questo è legato l'obbligo di manutenzione straordinaria e quindi ha esclusivamente l'obbligo del pagamento delle spese condominiali relative a lavori che rientrano in questa tipologia. All'usufruttuario spettano invece tutte le spese di ordinaria manutenzione e per i servizi.

Nel caso di un immobile sul quale grava un diritto di usufrutto, a chi deve rivolgersi l'amministratore per riscuotere i contributi?

Quando la proprietà di un appartamento è divisa a metà tra nudo proprietario e usufruttuario, deve rivolgersi all'uno o all'altro degli interessati, a seconda del tipo di somma che deve riscuotere. 

"La ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, trova il suo fondamento negli artt. 1004 e 1005. e che, quanto alla individuazione dei soggetti passivi dell'obbligo nei confronti del condominio, anche le spese dell'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all'assemblea di interferire sulla imputazione e sulla ripartizione, non rientrando nei poteri dell'organo deliberante introdurre deroghe ai criteri di ripartizione, fissati dalla legge in ragione dalla natura stessa delle spese, in quanto eventuali deroghe verrebbero incidere sui diritti individuali, con la conseguenza che, per legge, le spese devono essere imputate e ripartite in sede di approvazione del bilancio secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere le spese, secondo la natura di esse, ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto ad individuarli" (sent.23291/2006).

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Nuovo acquirente

Tutte le spese in pagamento a partire dalla data del rogito spettano al nuovo proprietario, a prescindere dalla data nella quale sono state deliberate. Si deve contribuire alle spese di manutenzione, infatti, nel momento stesso in cui si diventa condomini, in base al principio dell'obbligo di mantenimento al quale sono tenuti i proprietari delle parti comuni. Il fatto che si tratti di spese deliberate in precedenza non ha alcuna influenza in quanto l'amministratore per riscuoter i contributi non può rivolgersi a persone diverse dai condomini. 

Chi paga per le spese deliberate prima della vendita di un appartamento ma poste in pagamento solo successivamente?

Tutte le spese che sono in pagamento a partire dalla data del rogito spettano al nuovo proprietario, a prescindere dalla data nella quale sono state deliberate, a meno che non siano stati presi accordi diversi in sede di rogito. 

"L'obbligo per i condomini, di conservazione dei beni comuni nasce quando si renda necessario eseguire le relative opere: in forza di tal assunto, in caso di compravendita di immobile è tenuto al pagamento di dette spese colui che è condomino al momento in cui le opere si rendano necessarie e non chi lo è al momento in cui l'assemblea ne approva la spesa" (sent. 6323/2004).

Quali somme deve pagare il nuovo acquirente in caso di morosità del venditore?
L'acquirente è tenuto al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, come stabilito dall'art 63 disp. att. comma 2.  Le stesse somme sono dovute in caso di immobile pignorato acquistato all'asta, qualora l'amministratore non si fosse insinuato nel passivo.
"La responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi e delle spese condominiali dovuti dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63 comma 2 disp. att. c.c., e non già l'art. 1104 c.c., poiché in base all'art. 1139 c.c.., la disciplina dettata in tema di comunione si applica al condominio solo in mancanza di norme che, come il citato art. 63, specificamente lo regolino" (sent. 16975/2005).

Quando viene venduto un alloggio, l'amministratore deve farsi carico di contattare i nuovi acquirenti ai fini della validità dell'assemblea?
No, non è compito dell'amministratore informarsi sull'arrivo dei nuovi proprietari, né c'è alcun obbligo per i venditori di comunicare all'amministratore il passaggio di proprietà. E' compito dei  nuovi condomini,  invece, farsi vivi. Di conseguenza qualora fossero prese decisioni dall'assemblea alla quale fossero inviatati i vecchi proprietari, i nuovi non potrebbero impugnare la delibera per non essere stati invitati.
"E' sempre onere dell'acquirente dell'unità assumere le iniziative opportune, magari anche in concerto con l'alienante, per rendere noto di essere diventato il nuovo proprietario all'amministratore, il quale da parte sua non ha un vero e proprio obbligo di verificare i registri immobiliari in proposito" (sent. 985/1999).

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Dalle Maggioranze ai Morosi

M

Maggioranze

L'art. 1136 c.c. detta le regole in materia di maggioranze necessarie per l'approvazione delle delibere. Sostanzialmente è prevista la  maggioranza di un terzo, o maggioranza ridotta, corrispondente ad un numero di voti a favore che rappresenti almeno un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi, per tutte le delibere di ordinaria amministrazione. La maggioranza ordinaria, ossia la maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno 500 millesimi per gli interventi di natura straordinaria e la maggioranza qualificata di un terzo dei condomini e dei millesimi per le sole innovazioni.
La maggioranza ridotta è ammessa solo in seconda convocazione ed è richiesta per:
- approvazione del bilancio a consuntivo e del preventivo;
- manutenzione, ordinaria e straordinaria;
- interventi per la sicurezza e il mantenimento in buono stato delle parti comuni;
- adeguamento a norme di legge;
- abbattimento delle barriere architettoniche.
La maggioranza ordinaria  è richiesta per:
- nomina e revoca dell'amministratore;
- regolamenti e atti regolamentari;
- approvazione e modifica tabelle millesimali non predisposte dal costruttore;
- locazione di beni condominiali;
- decisioni sulle liti;
- spese di notevole entità.
La maggioranza qualificata è richiesta per:
- innovazioni.
Prevista infine una  maggioranza ad hoc  per l'approvazione delle delibere in materia di risparmio energetico. La legge 99/2009 in materia di energia, ha stabilito infatti che per l'approvazione dei lavori si deve far riferimento alla maggioranza dei presenti e votanti in assemblea e dei millesimi rappresentati. Quindi se, ad esempio, in assemblea fossero presenti condomini con un totale di 750 millesimi, per avere il via libera ai lavori sarebbe sufficiente il voto a favore della maggioranza dei presenti con almeno 376 millesimi.

Delibera	Prima convocazione		Seconda convocazione
	Condomini	millesimi	Condomini	millesimi
Nomina, revoca e conferma dell'amministratore	maggioranza presenti assemblea	almeno 500	maggioranza presenti assemblea	almeno 500
Manutenzione ordinaria e straordinaria	maggioranza presenti assemblea	almeno 500	un terzo dei condomini	almeno 333,33
Riparazioni straordinarie di notevole entità	maggioranza presenti assemblea	almeno 500	maggioranza presenti assemblea	almeno 500
Innovazioni per il miglioramento o l'uso più comodo o per ottenere un migliore rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.)	maggioranza dei condomini	almeno 667	maggioranza dei condomini	almeno 667
Mutamento d'uso dei locali (p. es affitti ad altri)	maggioranza presenti assemblea	almeno 500	maggioranza presenti assemblea	almeno 500
Soppressione del servizio di portierato	maggioranza dei condomini	667	maggioranza dei condomini	667
Soppressione del servizio di portierato che comporti modifiche regolamento condominiale	tutti	1000	tutti	1000
Eliminazione barriere architettoniche (art. 2 legge 9/1/89 n. 13)	maggioranza presenti assemblea	almeno 500	un terzo dei condomini	almeno 333,33
Trasformazione impianto di riscaldamento per contenimento energetico	maggioranza presenti assemblea	almeno 500	maggioranza intervenuti	almeno 500
Interventi vietati dal regolamento o che rendano alcune parti inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino	tutti	1000	tutti	1000
Mutamento d'uso dei locali (p. es affitti ad altri)	maggioranza presenti assemblea	almeno 500	maggioranza presenti assemblea	almeno 500
Approvazione del regolamento di condominio assembleare e successive modifiche e integrazioni	maggioranza presenti assemblea	almeno 500	maggioranza presenti assemblea	almeno 500
Rendiconto annuale e approvazione compenso amministratore	maggioranza presenti assemblea	almeno 500	un terzo dei condomini	almeno 333,33
Divisione del condominio e creazione di gestioni condominiali autonome	maggioranza presenti assemblea	almeno 500	maggioranza presenti assemblea	almeno 500
Regolamentazione interna parcheggi cortile	maggioranza presenti assemblea	almeno 500	maggioranza presenti assemblea	almeno 500
Tabelle millesimali - modifica	tutti	1000	tutti	1000
Regolamento contrattuale - modifica	tutti	1000	tutti	1000
Liti	maggioranza presenti assemblea	almeno 500	maggioranza presenti assemblea	almeno 500

Cosa accade se una delibera viene approvata con una maggioranza inferiore a quella di legge?
La delibera resta valida e se non si intende rispettarla è necessario impugnare la decisione entro 30 giorni.

Come si può determinare quali  quali interventi rientrano tra le spese di notevole entità ai fini del calcolo della maggioranza necessaria?  
Occorre far riferimento non solo all'importo dei lavori in sé, ma anche al valore dell'immobile e all'importo delle singole quote. Non è possibile definire un criterio univoco e valido per tutti, ma  la valutazione va fatta caso per caso.
"Affinché una riparazione straordinaria possa essere considerata di notevole entità ai sensi dell'articolo 1136 comma 4 c.c., occorre fare riferimento all'ammontare della spesa, al suo rapporto col valore dell'edificio ed alla ricaduta economica sui singoli condomini" (sent. 26168/2009).

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Morosità

Rientra tra i doveri dell'amministratore stabiliti dalla legge, quello di occuparsi della raccolta dei pagamenti. Deve, quindi, immediatamente attivarsi anche nei confronti di eventuali condomini morosi. Per questo può anche rivolgersi al giudice richiedendo un decreto ingiuntivo, senza necessità di autorizzazione da parte dell'assemblea, come prevede  l'art. 63 disp. att. c.c. Non è invece possibile addebitare ai condomini in regola il pagamento delle quote dei morosi tranne il caso di effettiva urgenza e solo a fronte della creazione di un fondo cassa che preveda il diritto dei condomini al rimborso delle quote anticipate.

E'  possibile addebitare una volta per tutte ai condomini in regola le quote non pagate dai morosi per ripianare il bilancio?
No, non è possibile perché in condominio ciascun proprietario risponde solo per la sua quota.
"Ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell’obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest’ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l’obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somme di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l’art. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che – in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità – l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governati dal criterio della parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto “interesse del condominio”, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza" (sezioni unite sent. 9148/2008).

Per richiedere al giudice il decreto ingiuntivo è necessario che sia stato approvato il bilancio con evidenziate le quote dei morosi?
No, per la richiesta al giudice è sufficiente l'approvazione del preventivo.
“E' un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condomino quello che consente all’amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato" (sent.24299/2008).

In caso di morosità nel pagamento delle quote, l'amministratore può comunicare direttamente ai fornitori i nominativi dei condomini inadempienti?
Sì, in caso di morosità non esiste tutela della privacy.
“L'amministratore potrà riferire alla ditta i dati che consentono di identificare i condomini obbligati al pagamento del corrispettivo per l'esecuzione dei contratti di fornitori di beni e servizi, le rispettive quote millesimali, e, se del caso, le ulteriori informazioni eventualmente necessarie a determinare le somme individualmente dovute" (Garante privacy, nota 21 luglio 2008).

In caso di appartamento in comproprietà, esiste la responsibilità solidale nei confronti del condominio?
Sì, in caso di comproprietà l'amministratore si può rivolgere indifferentemente all'uno o all'altro dei proprietari per il pagamento delle quote.
“I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 c. c. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume)” (sent. 21907/2011)

In caso di ritardo nei pagamenti, l'assemblea può  deliberare un'indennità di mora?
Sì, si  tratta di un atto di regolamentazione interna che rientra nei poteri dell'assemblea. E' sufficiente il sì della maggioranza semplice dei condomini per adottare una delibera di questo tipo e l'importo della mora non può essere contestato.
"La disposizione di un regolamento condominiale che prevede una indennità di mora in caso di ritardato pagamento dei contributi da parte dei condomini non ha natura di clausola penale e di conseguenza non può essere soggetta a riduzione in sede giudiziale, non competendo al giudice un potere di riduzione che finirebbe per modificare la norma regolamentare secondo le diverse e concrete applicazioni con la conseguente perdita, nei confronti dei condomini, della sua funzione" (sent. 5977/1992).

Quali somme deve pagare il nuovo acquirente in caso di morosità del venditore?
L'acquirente è tenuto al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, come stabilito dall'art 63 disp. att. comma 2.  Le stesse somme sono dovute in caso di immobile pignorato acquistato all'asta, qualora l'amministratore non si fosse insinuato nel passivo.
"La responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi e delle spese condominiali dovuti dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63 comma 2 disp. att. c.c., e non già l'art. 1104 c.c., poiché in base all'art. 1139 c.c.., la disciplina dettata in tema di comunione si applica al condominio solo in mancanza di norme che, come il citato art. 63, specificamente lo regolino" (sent. 16975/2005).

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Dal Lastrico solare alle Liti

L

Lastrico solare

Il lastrico solare è la copertura del palazzo realizzata in piano come una terrazza. Può essere  praticabile e al servizio dell'intero condominio oppure utilizzabile in uso esclusivo. Nel primo caso  il lastrico rientra tra le parti comuni dell'edificio e quindi alla sua manutenzione partecipano tutti i proprietari in base alle proprie quote millesimali. In presenza di uso esclusivo, invece, le regole per la manutenzione sono dettate dall'art. 1126 c. c. in base al quale  chi ha l'uso esclusivo ha a suo carico un terzo della spesa, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini cui il lastrico solare serve da copertura. Si applica anche l'art. 1123, in base al quale in caso di più lastrici solari sono chiamati a partecipare alla spesa solo i condomini che hanno proprietà nella verticale sotto il lastrico. Le stesse regole in caso di terrazze a livello, tra le quali rientrano le terrazze dell'attico. 

Quale criterio si applica alle spese di manutenzione del parapetto del lastrico in caso di uso esclusivo? 

Le spese per le strutture che non svolgono alcuna funzione di copertura ma sono necessarie all'utilizzo del lastrico da parte di chi ha l'uso esclusivo sono a carico del solo titolare.  

“In tema di lastrico ad uso esclusivo di un condomino, le spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico possono essere ripartite, con gli altri condomini, solo se si riferiscono alle componenti essenziali della struttura; ovvero ad opere murarie o di impermeabilizzazione, e che effettivamente svolgono funzioni di protezione e copertura” (sent. 735/2004 ) 

Se sul lastrico di uso esclusivo che copre solo una parte del palazzo sono presenti le canaline per la  raccolta delle acque di scolo di tutta la palazzina, quali criteri si applicano per le spese di manutenzione?

In questo caso  la spesa si divide tra tutti i condomini a prescindere dal fatto che l'appartamento si trovi o meno nella verticale del lastrico o sotto un'altra struttura.

"Il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio condominiale che ha la funzione, oltre che di copertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime, con la conseguenza che le spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini che ne traggono utilità" (sent. 3803/1999).

Quando il lastrico solare copre solo parzialmente alcuni degli appartamenti sottostanti, come si calcola la relativa quota a carico dei proprietari?

La quota va sempre considerata in riferimento ai millesimi di proprietà dell'intero appartamento.

“Quando  l' art. 1126 CC  fa riferimento alla  "porzione di piano"  non intende avere riguardo alla  porzione della proprietà ma alla porzione come unità. E' sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perché la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell'intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo, ciò per il principio della indivisibilità dei singoli millesimi e del principio della estensione orizzontale del condominio” (sent. 4054/1968). "E' sufficiente quindi che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare, perché la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai due terzi dell'intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante un terzo. Quando l' art. 1126 c.c. fa riferimento alla "porzione di piano" non intende avere riguardo alla "porzione" della proprietà, per ragguagliarvi la ripartizione dei restanti due terzi delle spese, ma alla porzione come unità: l'unica esclusione da detta ripartizione attiene a quelle unità che in alcun modo siano "coperte" dal lastrico." (sent. 3343/2001).”

Come si ripartiscono le spese di manutenzione del lastrico in uso esclusivo in caso di infiltrazioni ai piani inferiori?

A meno che  l'infiltrazione sia stata causata da un comportamento non corretto del titolare dell'uso esclusivo, la spesa si ripartisce con i criteri previsti per i lastrici solari. Anche per quel che riguarda il risarcimento del danno.  

“Dei danni cagionati all'appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti dall'art. 1126 c.c.. La domanda di risarcimento dei danni è proponibile nei confronti del condominio in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario dell'appartamento posto allo stesso livello della terrazza.” (sent. 29212/2008).

In quali casi anche il proprietario del lastrico deve partecipare anche alla ripartizione della spesa per i due terzi?

Il proprietario deve partecipare anche alla quota di spese a carico dei condomini coperti solo nel caso in cui possieda a sua volta degli immobili al quali il lastrico funge da copertura. 

“Le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di un edificio, cui va assimilata la terrazza a livello, devono essere sopportate a norma dell'art. 1126 c.c., in ragione di un terzo dal condomino che ne abbia l'uso esclusivo, restando gli altrui due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza serve di copertura. Pertanto il proprietario esclusivo del lastrico o della terrazza è tenuto alla doppia contribuzione soltanto quando sia proprietario anche di una delle unità immobiliari sottostanti, in proporzione al valore della medesima” (sent. 11449/1992).

Come si dividono le spese di manutenzione nel caso di una terrazza a livello che che copra un solo locale sottostante? 

Anche se il proprietario coperto è uno solo si applicano gli stessi criteri di ripartizione previsti dall'art. 1126 c.c.

“Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l'art. 1125 c.c. - che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno ( sent.11029/03). 

Se l'ultimo piano è composto da un attico con terrazza a livello, come si ripartiscono le spese per la manutenzione della terrazza?

Per le terrazze a livello si applicano gli stessi criteri di ripartizione delle spese previste per i lastrici solari in uso esclusivo, in quanto la terrazza svolge la stessa funzione di copertura.

“La terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti ” (sent. 26239 del 13 dicembre 2007)

Nel caso di terrazza a livello con una parte aggettante, come si dividono le spese di manutenzione?

Le spese per la parte aggettante seguono le stesse regole previste per la parte che funge da copertura del palazzo quando l'intervento su questa porzione è funzionale alla complessiva manutenzione del lastrico, in quanto è prevista  la partecipazione del condominio in tutti i casi in cui la demolizione di queste parti si rende necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico.

"Sono  interamente a carico del condomino, che utilizza in modo esclusivo il lastrico, le spese sostenute per consentirne un migliore utilizzo" (muretti, pavimenti, etc), salvo che la demolizione di queste parti sia necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico vero e proprio" (sent.735/2004).

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Liti

Diritto a dissociarsi dalle liti in condominio quando queste coinvolgono soggetti estranei, mai, invece, quando la lite riguarda altri condomini.. Le regole sono dettate dall'art.1132 c.c. in base al quale il dissenso deve essere espresso in via formale, comunicando la decisione per scritto all'amministratore dentro 30 giorni dall'approvazione della delibera con la quale si da il via alla lite. In questo modo è possibile sottrarsi al pagamento delle spese nel caso in cui il condominio dovesse risultare perdente.  In caso di vittoria del condominio, invece, il proprietario che non ha partecipato alla lite ma ne ha comunque tratto vantaggio è tenuto a contribuire alle eventuali spese legali rimaste a carico.

E'  ammesso il dissenso nel corso di un'assemblea, invece che con l'invio della raccomandata all'amministratore? 

Sì, anche in questo caso il dissenso si ritiene correttamente comunicato.

“E' nulla  della delibera adottata dall'assemblea condominiale, nella parte relativa alla determinazione della quota delle spese legali addebitata a una condomina, ritenendo ritualmente manifestato il dissenso della resistente espresso in sede di assemblea” (sent. 11126/2006). 

Occorre sempre una delibera dell'assemblea per andare in causa se viene citato il condominio?

No. Uno dei poteri dell'amministratore, infatti,  è quello relativo alla possibilità di andare in causa, o di difendersi se chiamato in causa, quando si tratta di tutelare gli interessi del condominio,senza preventivamente avvisare l'assemblea. Per questo l'amministratore può anche scegliere il legale che dovrà difendere il condominio, senza dover richiedere una delibera ad hoc.

"L’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque controversia concernente le parti comuni; rappresenta in giudizio il condominio senza necessità di autorizzazione dell’assemblea con l’inerente legittimazione a proporre impugnazione" ( sent. 3064/2007).

L'amministratore  senza autorizzazione dell'assemblea può far causa al proprietario del lastrico che si oppone ai necessari lavori di manutenzione? 

Sì, poiché si tratta di tutela dei beni comuni l'amministratore può richiedere al giudice un provvedimento d'urgenza per consentire l'esecuzione dei lavori. 

"La norma dell'art. 1130. comma 4 va intesa nel senso che l'amministratore, oltre a chiedere i provvedimenti cautelari, è abilitato anche a compiere tutti gli atti diretti alla conservazione della integrità delle cose comuni, con la conseguenza che il medesimo può esercitare, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea dei condomini l'azione di danno temuto" (sent. 152/1986).

Nel caso in cui una parte dei condomini voglia far causa ad un condomino per l'utilizzo dei beni comuni è possibile dissociarsi?

No, quando si tratta di una lite interna tra condomini non c'è alcun modo di dissociarsi. Si dovrà, quindi, necessariamente scegliere da che parte stare.

"Il dissenso può essere espresso solo relativamente alle liti tra condominio e terzi e non anche relativamente alle liti tra condominio e condomino perché in questo caso non è applicabile neppure in via analogica l'art. 1132. che disciplina l'ipotesi di lite tra un condominio e un terzo estraneo e neppure l'art. 1101 richiamato dall’art. 1139 stesso codice" (sent. 801/1970).

In caso di liti pendenti e successiva vendita dell'immobile, quali somme sono a carico del nuovo acquirente? 

Le spese, comprese quelle legali, spettano a colui che era condomino al momento della lite, salvo diversi accordi stipulati in sede di rogito di acquisto. L'acquirente ha quindi il diritto di impugnare la delibera con la quale il condominio ripartisce le spese mettendole anche a suo carico.

"Qualora sia pronunciata sentenza di condanna nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante per il recupero del proprio credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per quello, accessorio, relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato" (sent. 12013/2004).

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Dagli Impianti alle Innovazioni

I

Impianti

In base a quanto stabilisce l'art. 1117 c.c., tutti gli impianti che servono il condominio  rientrano tra le parti comuni fino al punto in cui si inseriscono nei muri degli appartamenti.  L'adeguamento degli impianti alle normative in materia di efficienza è un obbligo di legge e non rappresenta un'innovazione.  In base a quanto stabilisce l'art.1102 c.c., i singoli condomini hanno la possibilità di allacciare propri impianti aggiuntivi a quelli comuni, senza necessità di alcuna autorizzazione, purché si tratti di impianti a norma.

Di chi è la proprietà dei punti di giunzione tra gli impianti comuni e privati?
L'impianto che collega le due tubature è di proprietà privata.
 "Ai sensi dell’art. 1117. comma 3 , i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva, e poiché la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all’uso" (ed al godimento) di tutti i condomini; e, nella specie la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini. Costituendo la braga per quanto sopra detto, parte dell’impianto di scarico di proprietà esclusiva, i danni conseguenti alla rottura della stessa, non possono che essere posti a carico del condomino o proprietario dell'impianto " (sent. 5792/2005).

Con quale maggioranza è possibile approvare l'adeguamento degli impianti alle nuove normative in materia di sicurezza ed efficienza? 
L'adeguamento di qualsiasi impianto comune - elettrico, di riscaldamento, antincendio - a norme di legge atto dovuto che perciò rientra tra gli interventi di manutenzione ordinaria. Per la delibera è quindi è sufficiente la maggioranza di un terzo dei millesimi.
 "Gli interventi tesi all’adeguamento dell’impianto non configurano opera nuova, ma attengono all’aspetto funzionale dello stesso. Di conseguenza non possono essere configurati alla stregua di innovazioni ex art. 1120." (sent. 5975/2004).

Chi subisce danni dal mancato adeguamento di un impianto dovuto alla non approvazione della spesa da parte dell'assemblea, può  essere risarcito?
 Poiché l'adeguamento di un impianto è un atto di ordinaria amministrazione,  se l'assemblea tarda ad attivarsi, il condomino eventualmente danneggiato o che ha subito disagi dal mancato adeguamento, ha diritto al rimborso del danno.
 "Nel caso di colpevole omissione del condominio nel provvedere all'adeguamento o alla riparazione di un impianto centralizzato, si può pretendere il risarcimento del conseguente danno subito" (sent. 12956/2006).

E' ammesso il distacco dall'impianto di riscaldamento comune, senza autorizzazione dell'assemblea?
Se non ci sono divieti nel regolamento contrattuale è sufficiente presentare una documentazione tecnica dalla quale risulti che con il distacco non c'è pregiudizio per gli altri condomini, ossia che questi non saranno tenuti a pagare di più, ad esempio perché l'impianto era stato tarato per servire comunque un determinato numero di appartamenti.
 "Deve ritenersi legittima la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino, mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell’impianto centralizzato, senza necessità di autorizzazione o di accettazione da parte degli altri partecipanti, quando l’interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell’impianto, né squilibri termici pregiudizievoli per l’erogazione del servizio" (sent.5974/2004).

In caso di distacco dal riscaldamento centralizzato, restano delle spese a carico?
Sì, anche per chi si distacca  la manutenzione è dovuta perché anche chi non si serve più dell'impianto ne resta proprietario e quindi tenuto a pagare le spese di manutenzione.
 "A norma dell'art. 1118. comma 2 cit., infatti, il condomino non può, rinunciando al diritto sulle parti comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. Secondo l'interpretazione dominante, la norma esclude la validità della rinunzia perché le parti comuni - necessarie per l'esistenza o per l'uso delle unità immobiliari in proprietà solitaria, ovvero destinate al loro uso o servizio - anche dopo la rinunzia continuerebbero ad essere necessarie o comunque a servire l'immobile" (sent. 6036/1995).

Chi ha subito un danno a causa della mancata manutenzione delle gronde per la raccolta delle acque sulla terrazza condominiale, può essere esentato dalle spese per la sua riparazione? 
No, anche chi subisce un danno a causa del malfunzionamento dell'impianto della raccolta delle acque piovane  sulla terrazza condominiale, è parzialmente responsabile dell'accaduto in quanto comproprietario. Ha però il diritto di richiedere il risarcimento dei danni.
 "La manutenzione della terrazza di copertura di un edificio spetta a tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote. Ciò non esclude, che il proprietario dell'appartamento sottostante la terrazza - danneggiato da infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza a causa della sua mancata manutenzione - assume la posizione di terzo rispetto agli altri condomini nella richiesta di risarcimento del danno" (sent. 4797/2001).

Chi deve pagare le spese di perizia per verificare di chi è la proprietà dell'impianto che ha causato un danno?
Le spese della perizia sono a carico del proprietario dell'impianto. Si tratta, infatti, di una spesa accessoria all'intervento di manutenzione che va rimborsata al danneggiato che l'avesse sostenuta, ovvero che va pagata direttamente da chi ha causato il danno se la perizia è necessaria per stabilire l'importo del risarcimento, in quanto le spese accessorie seguono la stessa disciplina di ripartizione prevista per quelle principali.
“Il criterio di ripartizione delle spese si estende a quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie"(sent. 11449/1992).

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Innovazioni

Alle innovazioni in condominio sono dedicati due articoli del codice, il 1120 e il 1121.  A norma di legge le innovazioni sono solo i nuovi impianti, ossia impianti non presenti in precedenza, come l'installazione di un ascensore o dei videocitofoni, l'introduzione di nuovi servizi.  Per questi interventi   è necessaria l'approvazione da parte della maggioranza qualificata prevista dall'art.1120 c.c. comma 1, ossia il sì dei due terzi dei condomini e dei millesimi. Possibile anche esimersi dalla spesa in tutti i casi in cui le innovazioni possono essere utilizzate solo da chi ne ha interesse, e la loro introduzione comporti spese gravose e voluttuarie, come, ad esempio, la creazione di un campo da tennis. Sempre vietate, infine, le innovazioni che incidono sul decoro architettonico dell'edificio, su stabilità e sicurezza e quelle che possono rendere alcune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo proprietario.

Qual'è il criterio per valutare se si è di fronte ad una innovazione o a una miglioria?
Qualunque intervento che viene a modificare e aggiornare impianti o servizi già presenti in condominio è un semplice adeguamento o una miglioria, e quindi rientra nell'ambito della manutenzione e non nell'innovazione.
 "In tema di condominio, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico- giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto" (sent. 11936/1999).

Quali sono le innovazioni che possono essere considerare gravose e voluttuarie? 
Rientrano in questa categoria tutti gli interventi  superflui rispetto allo stato del condominio, e inoltre suscettibili di utilizzazione separata, ossia solo da parte dei condomini interessati.  La valutazione rispetto al fatto che si tratti di un'innovazione che rientra in questa categoria va fatta volta per volta e in caso di contenzioso l'ultima parola spetta al giudice.
 "Le valutazioni in merito al tipo di innovazione vanno effettuate in rapporto alle condizioni e all'importanza dell'edificio, nel qual caso essa è consentita soltanto ove consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata e sia possibile, quindi, esonerare da ogni contribuzione alla spesa i condomini che non intendano trarne vantaggio, oppure, in assenza di tale condizione, se la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa”(sent. 5028/1996).

A fronte dell'approvazione di una delibera di spesa con la maggioranza richiesta, come si può sottrarre al pagamento in condomini che non è interessato?
“Le innovazioni per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 cod. civ., di sottrarsi alla spesa relativa, per la quota che gli compete, sono quelle che riguardano impianti suscettibili di utilizzazione separata e che hanno natura voluttuaria, cioè sono prive di utilità, ovvero risultano molto gravose, ossia sono caratterizzate da una notevole onerosità, da intendere in senso oggettivo, dato il testuale riferimento della norma citata alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio. L'onere della prova di tali estremi grava sul condomino interessato, vertendosi in tema di deroga alla disciplina generale della ripartizione delle spese condominiali” (sent. 2408/1981)

In caso di installazione di nuovo ascensore, può essere vietata l'innovazione se occorre ridurre di alcuni centimetri il passaggio per l'accesso ad un locale di proprietà privata?
No, se la limitazione al bene comune è di modesta entità fa premio l'interesse collettivo generale.
“Nell'identificazione del limite all'immutabilità della cosa comune, disciplinato dall'art. 1120 c.c., comma 2, il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione - coessenziale al concetto di innovazione - ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità; si può tener conto di specificità - che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino - solo se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo"(sent. 5308/2011).

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